商洛市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

（2016年12月15日商洛市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)

2017年3月30日陜西省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)）

目 錄

第一章 總 則

第二章 業(yè)主自治

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 公共收益與專(zhuān)項(xiàng)維修資金

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責(zé)任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立和諧有序的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合，遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、依法管理的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制。

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，督促有關(guān)部門(mén)依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)是本縣（區(qū)）物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、規(guī)劃、城市管理、工商質(zhì)監(jiān)、價(jià)格、公安、水務(wù)、環(huán)境保護(hù)、民政、人防等相關(guān)行政管理部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，依據(jù)本條例規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

第七條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、公共收益和物業(yè)管理費(fèi)用審計(jì)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀(guān)、全面。

第二章 業(yè)主自治

第九條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務(wù)。

臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。

第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序成立。

第十一條 業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：

（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）管理、使用和續(xù)籌專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員報(bào)酬的開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)；

（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)：

（一）房屋出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第十三條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，已售物業(yè)業(yè)主百分之五以上聯(lián)名可以書(shū)面告知。

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面告知三十日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

（一）業(yè)主名冊(cè)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（三）房屋及建筑面積清冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）成立業(yè)主大會(huì)必須的其他材料。

第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)，由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處工作人員一名、建設(shè)單位代表一名、業(yè)主成員若干名組成。業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處工作人員擔(dān)任，業(yè)主成員由業(yè)主推選產(chǎn)生。業(yè)主成員的推選辦法由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確定，并事先告知全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主大會(huì)籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門(mén)及鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第十六條 業(yè)主大會(huì)籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力；

（二）及時(shí)履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等義務(wù)；

（三）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位任職；

（四）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（五）無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；

（六）無(wú)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為；

（七）無(wú)不宜擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員的其他情形。

第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):

（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊(cè)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前將前款內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書(shū)面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并予以書(shū)面答復(fù)。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊(cè)等有關(guān)資料，并終止活動(dòng)，由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處書(shū)面公告解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

第十八條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合規(guī)定條件的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。

第二十條 采用集體討論形式召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，由業(yè)主推選業(yè)主代表參加。

參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表不得委托他人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中依法選舉產(chǎn)生，按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定履行工作職責(zé)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定、業(yè)主委員會(huì)組成人員信息，向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)由委員五至十一人單數(shù)組成。委員每屆任期一般為三年，可連選連任，享有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；

（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為:

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章；

（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；

（五）未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（六）擅自動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十四條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示:

（一）不具有完全民事行為能力的；

（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的；

（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金且未改正的；

（五）違法出租房屋且未改正的；

（六）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（七）被判處刑罰的；

（八）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員報(bào)酬由全體業(yè)主承擔(dān)，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。其收支情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用和業(yè)主委員會(huì)委員報(bào)酬的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未按要求完成換屆選舉的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)下，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第二十八條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé):

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)兩次后仍不能成立的。

（三）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。

第二十九條 物業(yè)管理委員會(huì)由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織成立，由業(yè)主以及鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。 物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十六條的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

第三十條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處書(shū)面公告解散。

第三十一條 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶(hù)數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)、危害社區(qū)安定、損害社會(huì)公共利益的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處依法處理，也可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)所在地居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十四條 本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在合同終止后重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下原則予以劃分:

（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（二）新建住宅小區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買(mǎi)受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭(zhēng)議的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門(mén)、物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處確定。

建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售場(chǎng)所公示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)信息，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

第三十六條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶(hù)；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶?hù)計(jì)量裝置和熱計(jì)量裝置；

（五）電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶(hù)，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車(chē)庫(kù)車(chē)位、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施；

（八）分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，并向市或者縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

第三十七條 新建住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)的出入口、區(qū)內(nèi)規(guī)劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區(qū)域安裝視頻監(jiān)控、出入口控制等安全技術(shù)防范系統(tǒng)，配備相應(yīng)的安全技術(shù)防范設(shè)施，作為物業(yè)交付使用的條件。

第三十八條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的千分之三提供外，超過(guò)部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房一般安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者出入口附近。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫(kù)車(chē)棚、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。物業(yè)服務(wù)用房不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者改作他用。

第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，按照省建設(shè)行政主管部門(mén)制發(fā)的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主定期交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（二）業(yè)主對(duì)物業(yè)專(zhuān)有部分使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；

（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；

（六）物業(yè)屋面、外墻、門(mén)窗及戶(hù)外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則；

（七）業(yè)主共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（八）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分擔(dān)方式；

（九）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（十）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（十一）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

物業(yè)買(mǎi)受人認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以申請(qǐng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)處理，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)反饋處理結(jié)果。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動(dòng)工作提供必要的條件。

辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的其他資料。

業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)交接進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書(shū)上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，嚴(yán)格遵守物業(yè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，自覺(jué)接受物業(yè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理和物業(yè)管理協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（四）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

（五）物業(yè)服務(wù)用房；

（六）物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修要求；

（七）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；

（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同參照省建設(shè)行政主管部門(mén)制定的合同示范文本。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定提供服務(wù)，不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。

交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪?、電梯等共有設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)制定具體的實(shí)施細(xì)則。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用,對(duì)供水、供電等公共能耗應(yīng)當(dāng)獨(dú)立安裝計(jì)量裝置,計(jì)量收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，代收服務(wù)費(fèi)由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電費(fèi)用不得改變政府定價(jià)，不得以停水、停電等方式迫使業(yè)主交納除水、電費(fèi)以外的其他費(fèi)用。

專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話(huà)；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況；

（四）電梯、消防、監(jiān)控、安防等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（五）受委托代收代繳事項(xiàng)；

（六）水、電、熱、電梯等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?/p>

（七）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益明細(xì)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（四）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)；

（七）擅自停水停電；

（八）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的行為。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定日常安全防范工作制度，配備相應(yīng)數(shù)量的安保人員。安保人員實(shí)行二十四小時(shí)值班、值守、巡邏制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，加強(qiáng)安全技術(shù)防范系統(tǒng)和安全技術(shù)防范設(shè)施的日常維護(hù)，確保正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。

第四十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)及相關(guān)單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以?xún)?nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全的；

（三）物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活的；

（四）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)穩(wěn)定的；

（五）發(fā)生重大傷亡事件的；

（六）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第五十條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等事項(xiàng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，定期評(píng)定信用等級(jí)，并向社會(huì)公布。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的采集、核查工作。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)于三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房及相關(guān)資料。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交本條例第四十條第三款規(guī)定的相關(guān)資料；

（二）移交維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)服務(wù)等檔案資料和物業(yè)管理用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；

（三）移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備；

（四）撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（五）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，不得損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財(cái)物。

第五十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以要求物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書(shū)載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用房屋、物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設(shè)、擴(kuò)大門(mén)窗；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，私自開(kāi)挖、擴(kuò)建地下室；

（三）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的廚房、臥室、客廳、書(shū)房的上方；

（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；

（五）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（六）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道、平臺(tái)暢通；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（八）侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木；

（九）亂倒垃圾，亂堆雜物；

（十）亂設(shè)攤點(diǎn)，亂停車(chē)輛；

（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十二）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂懸掛；

（十三）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（十四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門(mén)投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、共用設(shè)施，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地外，屬于全體業(yè)主共有。

任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地恢復(fù)原狀。

第五十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫(kù)的分布情況。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈(zèng)或者出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的相關(guān)信息在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示。

建設(shè)單位不得將車(chē)位、車(chē)庫(kù)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個(gè)人，在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

第五十八條 占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收取費(fèi)用。

第五十九條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，一次性向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)設(shè)立的保修金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)交存物業(yè)保修金。保修責(zé)任期滿(mǎn)后，根據(jù)建設(shè)單位的申請(qǐng)退還。

物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)予以維修。

物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出物業(yè)保修金使用申請(qǐng)，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費(fèi)用從物業(yè)保修金中列支。需要委托建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定的，鑒定費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后三個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。

建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人，在相關(guān)法律文書(shū)生效之日起十五日內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。逾期不起訴或不申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

第六十條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)用部位仍因工程質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有得到解決存在漏雨、漏水等問(wèn)題的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商建設(shè)單位解決，協(xié)商未果的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。

業(yè)主專(zhuān)用部位、專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)用部位、專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。

第六十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規(guī)定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理；造成相鄰業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、安全技術(shù)防范系統(tǒng)和安全技術(shù)防范設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)專(zhuān)有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)專(zhuān)有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。物業(yè)專(zhuān)有部分所有人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

因物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)造成相關(guān)業(yè)主的專(zhuān)用部位、專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 公共收益與專(zhuān)項(xiàng)維修資金

第六十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。去除成本所得收益屬全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范透明的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期如實(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。同時(shí)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況有異議的，有權(quán)查詢(xún)有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。

第六十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十六條 物業(yè)保修期限屆滿(mǎn)后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，同時(shí)向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng):

（一）電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，需要維修、更新或者改造的；

（二）消防設(shè)施故障，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

（三）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（四）二次供水水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，但專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（五）專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）樓頂、樓體外立面脫落的；

（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場(chǎng)查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書(shū)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主按照本條規(guī)定履行相關(guān)責(zé)任。

第六十七條 應(yīng)急使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)憑應(yīng)急使用確認(rèn)書(shū)、維修工程造價(jià)審核報(bào)告及相關(guān)資料申請(qǐng)撥付住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中直接列支。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十八條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理使用辦法應(yīng)當(dāng)包括專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、續(xù)交、監(jiān)管、業(yè)主查詢(xún)等制度。

第七章 監(jiān)督管理

第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以召開(kāi)由公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

第七十條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；

（二）建立全市物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái)，定期評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)；

（三）統(tǒng)籌全市物業(yè)保修金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理工作；

（四）制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等配套實(shí)施辦法；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督各縣（區(qū)）開(kāi)展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十一條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會(huì)的備案；

（三）按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（四）指導(dǎo)和督促鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處依法組織成立業(yè)主大會(huì)；

（五）劃分物業(yè)管理區(qū)域；

（六）組織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（七）定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息工作，并接受查詢(xún)；

（八）指導(dǎo)、監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（九）定期培訓(xùn)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會(huì)物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會(huì)組成人員；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)；

（二）組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；

（三）受理業(yè)主委員會(huì)備案；

（四）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交；

（六）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十三條 市、縣（區(qū)）相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列工作：

（一）規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)劃物業(yè)管理用房、認(rèn)定違法建筑；

（二）城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處違法建筑、毀壞綠地、涂寫(xiě)刻畫(huà)與貼掛等行為；

（三）工商質(zhì)監(jiān)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)管、監(jiān)督檢查無(wú)照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和市場(chǎng)計(jì)量行為；

（四）價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)活動(dòng)；

（五）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬、車(chē)輛停放等活動(dòng)，協(xié)助開(kāi)展房屋租賃監(jiān)督管理工作等活動(dòng)；

（六）發(fā)展改革行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)電力設(shè)施的運(yùn)行；

（七）燃?xì)狻⒐嵝姓芾聿块T(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查燃?xì)膺\(yùn)行、集中供熱活動(dòng)；

（八）水行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理及設(shè)備運(yùn)行的監(jiān)督檢查；

（九）環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)排放超標(biāo)污染物的監(jiān)督檢查。

第七十四條 任何單位和個(gè)人對(duì)違反本條例的行為，可以向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及其他有關(guān)單位投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

有關(guān)單位接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，?duì)屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)辦理情況；對(duì)不屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有權(quán)單位。接受移交單位對(duì)管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。

行政執(zhí)法部門(mén)需要進(jìn)入住宅小區(qū)開(kāi)展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合并提供便利。

第八章 法律責(zé)任

第七十五條 建設(shè)單位違反本條例第十四條、第四十條第三款規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料或者未移交交接查驗(yàn)資料的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十六條 違反本條例第三十五條第三款、第五十七條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未明示、公示相關(guān)信息的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)報(bào)告的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)給予警告，并處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

第七十八條 違反本條例第三十七條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備安保設(shè)施的，由縣（區(qū)）公安機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)建設(shè)單位處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第十三條第二款，第二十七條，第三十六條第一款，第三十八條第一款，第四十條第一款，第四十二條第三款，第四十六條，第五十一條第一款，第五十二條第二款，第五十四條第一款，第五十五條第一款第一項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十三項(xiàng)、第十四項(xiàng)，第五十六條第二款，第五十九條第一款、第四款規(guī)定，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第八十一條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、其他有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理:

（一）未依法指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的；

（二）未按照規(guī)定公布投訴、報(bào)告受理方式的，或者對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的；

（三）發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時(shí)依法予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金等資金的；

（五）利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八十二條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第九章 附則

第八十三條 本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

（一）專(zhuān)用部位：是指門(mén)戶(hù)以?xún)?nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專(zhuān)用設(shè)備：是指門(mén)戶(hù)以?xún)?nèi)，業(yè)主自用的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線(xiàn)以及水、電、氣戶(hù)表等設(shè)備；

（三）共用部位：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶(hù)外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等；

（四）共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供、排水總管、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線(xiàn)、露天停車(chē)場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公用設(shè)施設(shè)備用房等；

（五）專(zhuān)有部分：建筑區(qū)劃內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，或者具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋（包括整棟建筑物），以及車(chē)位、攤位等特定空間。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等。

第八十四條 非住宅物業(yè)或者業(yè)主自行管理、委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。

第八十五條 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則，就物業(yè)保修金、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用等事項(xiàng)在本條例施行之日起一年內(nèi)作出配套規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

第八十六條 本條例自2017年10月1日起施行。