關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的幾個常見問題

案例：2012年1月20日，某甲購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某公寓，并于2012年5月份辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。同年5月，開發(fā)商選聘某物業(yè)管理服務(wù)公司為該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由該物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按公寓4元/㎡·月計(jì)算，由業(yè)主按其擁有的物業(yè)的建筑面積按月交納，如業(yè)主未能按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)按欠款額每日0.3%的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司支付違約金。同時合同約定，本合同期限自2012年5月31日起至2015年5月30日止，但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。

《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，某甲拖欠物業(yè)公司自2012年10月至2014年5月的物業(yè)管理費(fèi)22400元。

某物業(yè)公司分別于2013年5月、2014年5月向某甲發(fā)出律師函催收物業(yè)管理費(fèi)、滯納金，但某甲拒絕，認(rèn)為：一、某甲并未與該物業(yè)公司簽訂合同，某甲并非服務(wù)協(xié)議的合同主體；二、房屋存在諸多質(zhì)量問題，不能正常居住，對某甲產(chǎn)生極大影響；三、物業(yè)公司雖然派人維修卻至今尚未維修好，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平低。某甲以此為由拒絕繳納服務(wù)費(fèi)。

上述案例雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)為：一、前期物業(yè)合同對業(yè)主是否有效？二、業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問題為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？三、業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

1、前期物業(yè)合同并非由業(yè)主簽訂，合同對業(yè)主是否有效？普通物業(yè)服務(wù)合同即人們通常所說的物業(yè)服務(wù)合同,是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。業(yè)主委員會需要由業(yè)主召開業(yè)主大會，才能成立業(yè)主委員會。而業(yè)主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數(shù)要達(dá)到一定比例?，F(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經(jīng)過較長的一段時間后，小區(qū)業(yè)主的人數(shù)才能達(dá)到第一次業(yè)主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業(yè)主大會，也未必能馬上成立業(yè)主委員會。但是在這段過渡時間內(nèi)，房屋已經(jīng)交付給業(yè)主，業(yè)主存在著物業(yè)管理的需求。因此，這一階段由開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來對物業(yè)進(jìn)行有效管理。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的臨時性、過渡性的物業(yè)服務(wù)合同，就是前期物業(yè)合同。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。換言之，開發(fā)商與購房者簽訂買賣合同時，已經(jīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為了買賣合同的構(gòu)成部分，業(yè)主認(rèn)可由開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)業(yè)主與開發(fā)商之間簽訂的房屋買賣合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。除了業(yè)主與開發(fā)商之間的合同約定外,最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的司法解釋》第一條也規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主若以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯,法院不予支持。因此，某甲不應(yīng)當(dāng)以其并非前期物業(yè)合同的當(dāng)事人，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問題為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司是兩個不同且相互獨(dú)立的企業(yè)法人，兩者對于物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也不相同。小區(qū)的房屋質(zhì)量問題在質(zhì)保期之內(nèi)是由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，質(zhì)保期滿后業(yè)主維修房子需要啟動小區(qū)維修基金進(jìn)行維修。而物業(yè)公司作為一個服務(wù)主體，僅提供對公共區(qū)域的清潔、安保等服務(wù)，房屋質(zhì)量瑕疵問題并非其物業(yè)管理的職責(zé)范圍。物業(yè)服務(wù)與房屋買賣分屬兩個不同的法律關(guān)系，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問題為由，遲交、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

3、業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？既然業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平低、不達(dá)標(biāo)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答案也是否定的。小編認(rèn)為，首先，雖然業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量“不達(dá)標(biāo)”，但是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同明確約定，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)以其所提供的管理服務(wù)不符合自己的需求或者自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次，業(yè)主一般只能舉證證明物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，而不能證明物業(yè)公司沒有提供服務(wù)、沒有履行合同義務(wù)。而且，物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)具有整體性，比如對公共區(qū)域的綠化和保潔，雖然無法細(xì)分到每個業(yè)主身上，但卻對每個業(yè)主都有整體的作用。在此情況下，物業(yè)服務(wù)公司并非完全不履行自己的義務(wù)，業(yè)主可以針對物業(yè)公司不完全履行的部分拒絕繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒絕繳納全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（來源：大連仲裁網(wǎng) 2017年10月12日）