法智原創(chuàng) I 開發(fā)商以業(yè)主主張逾期交房違約金超過訴訟時效為由拒絕支付全部違約金的抗辯理由不能成立

案情簡介：

    2013年，張某等人三百多人在某縣某售樓部與陜西某某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，合同約定2014年12月31日交付房屋，逾期交付按已付房款每日萬分之二由該房產(chǎn)公司向購房者支付違約金。交房日期到期后，由于開發(fā)商原因，該房屋遲遲不能交付，直至2019年仍未交付，嚴(yán)重侵害了購房者的利益，張某等人遂向法院提起訴訟。主張某某房地產(chǎn)公司向其支付違約金。法院一審裁判僅支持了部分訴訟請求。

    一審法院認(rèn)定原、被告簽訂的《商品房買賣合同》成立真實合法有效，原告已經(jīng)依約支付了全部房款，而被告未按約定期限交房，存在明顯過錯。故被告應(yīng)向原告承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。由于本案訴訟時效已過，而原告未能提交證據(jù)證明訴訟時效發(fā)生中止、中斷或者延長。而違約金數(shù)額隨著被告逾期交房的違約行為的持續(xù)發(fā)生而不斷增長，該違約金的請求是一種持續(xù)性債權(quán)，隨時間的推移不斷發(fā)生變化，違約金應(yīng)當(dāng)以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效。因此，法院僅支持了以原告起訴到計三年計算的違約金，既是對原告怠于行使權(quán)利的一種限制，又是對被告早日交房減少違約責(zé)任起到督促作用。

律師分析：

    首先，本案違約金系基于某某公司未按約履行交房義務(wù)的違約行為而產(chǎn)生的。按照雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》中的約定，某某公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向購房者按已付房款每日萬分之二支付違約金，從該約定內(nèi)容分析，延遲交房的違約金是根據(jù)違約行為持續(xù)發(fā)生的狀況而“累加計算”的，即相對于購房方來講，主張自合同約定的逾期交房之日至實際交房之日的違約金，是雙方當(dāng)事人在合同中所確定的一個整體的合同權(quán)利，而不是按照違約的天數(shù)具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立的權(quán)利，購房方可以在該項整體權(quán)利沒能實現(xiàn)時提出主張。如果將本案違約金請求權(quán)分割為若干獨立的請求權(quán)，并以分別起算的訴訟時效予以限制，這必將改變本案雙方當(dāng)事人在合同中約定的“累加計算”的本意，違背當(dāng)事人意思自治的基本原則。

  其次，本案中雙方當(dāng)事人在合同中僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務(wù)，債權(quán)人任何時候都可以主張，只有當(dāng)債務(wù)人明確表示不履行時，才能認(rèn)定債權(quán)人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害”，訴訟時效才可依法起算。

    最后，就本案的實際情況而言，某某公司關(guān)于違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)按照訴訟時效已過倒計三年計算的抗辯理由，也無現(xiàn)行法律、司法解釋明文規(guī)定的支持。

   本案二審階段，由我所房地產(chǎn)與建設(shè)工程業(yè)務(wù)部部長王禾律師及團(tuán)隊成員宣敏律師、周心心律師(實習(xí)）擔(dān)任原告方代理人，通過以上案情分析，并通過其他購房者找到了《開發(fā)商的承諾書》、《會議紀(jì)要》等訴訟時效中斷的有利證據(jù)，二審法院經(jīng)審理查明，判決支持了購房業(yè)主的全部訴訟請求。

                               王   禾 ：     律師  

                               陜西法智律師事務(wù)所

                               高級合伙人

                               管委會副主任

                               房地產(chǎn)與建設(shè)施工部部長

     陜西法智律師事務(wù)所管委會副主任，高級合伙人，房地產(chǎn)與建設(shè)施工部部長，陜西法智律師事務(wù)所專職律師，畢業(yè)于西北政法大學(xué),經(jīng)濟(jì)法專業(yè)，自1998年執(zhí)業(yè)律師至今，憑借扎實的法學(xué)理論知識，多年律師的從業(yè)經(jīng)驗，辦理了許多有重大影響的案件，得到了廣大客戶的一致認(rèn)可和好評。在從事律師業(yè)務(wù)以來積累了豐富的訴訟、非訴業(yè)務(wù)經(jīng)驗，掌握有豐富的法律相關(guān)資源。堅守“受人之托，忠人之事”的執(zhí)業(yè)理念，憑借豐富的司法經(jīng)驗、嫻熟的訴訟技巧和優(yōu)質(zhì)的人脈資源，對工作負(fù)責(zé)、對當(dāng)事人負(fù)責(zé)，踏踏實實，不斷地強化提高自己理論業(yè)務(wù)素質(zhì)，盡其所能，最大限度地來維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,為委托人挽回巨額經(jīng)濟(jì)損失。
      王禾律師法學(xué)理論功底深厚，具有扎實的專業(yè)知識和豐富的工作經(jīng)驗，有著二十多年的法律工作從業(yè)經(jīng)歷，精專業(yè)、重實戰(zhàn)，成功代理多起訴訟、仲裁案件，調(diào)處解決社會矛盾，挽回巨額經(jīng)濟(jì)損失，備受好評。不但熟知民法，民事訴訟法，刑法，刑事訴訟法，合同法，擔(dān)保法，公司法等法律法規(guī)，更可貴的是能夠于靈活運用法律知識，尤其在公司治理及建設(shè)工程領(lǐng)域有獨到的見解，代理訴訟案件時獨具風(fēng)格、技巧靈活，善于談判交涉，協(xié)調(diào)能力出色，具有豐富的司法實踐和服務(wù)經(jīng)驗。其次，王禾律師具有出色的邏輯思維能力和訴訟判斷能力，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，思維縝密。在二十余年的律師職業(yè)生涯中，多次通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆伤季S，準(zhǔn)確的判斷取得了訴訟優(yōu)勢地位，實現(xiàn)了當(dāng)事人的訴訟目的，切實的維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。
     業(yè)務(wù)領(lǐng)域：王禾律師先后辦理各類訴訟及非訴訟法律事務(wù)數(shù)百件，積累了豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，與政府部門、新聞媒體、工商企業(yè)、各類中介機(jī)構(gòu)均有著良好的合作。
     主要致力于公司法律事務(wù)、經(jīng)濟(jì)合同、醫(yī)療糾紛、房地產(chǎn)與建筑工程糾紛、勞動糾紛、刑事辯護(hù)、行政訴訟等各類案件，尤其以房地產(chǎn)與建筑工程法律事務(wù)見長，熟悉國家建筑、房地產(chǎn)及物業(yè)管理、與建筑房地產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)方面的法律法規(guī)及地方性法規(guī)、規(guī)范性文件及操作流程?，F(xiàn)擔(dān)任陜西廣播電視臺、西安市住房保障和房屋管理局等多家大中型企業(yè)的法律顧問。