法智分享丨2021年1月1日起，房屋買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)統(tǒng)這樣處理！
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2021年1月1日起，民法典正式施行。而關(guān)于買房賣房、租房、房屋產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域都有全新的規(guī)定，你都了解嗎？
2021年房屋產(chǎn)權(quán)新規(guī)
1
新增房屋“居住權(quán)”。
從2021年起，每一套大產(chǎn)權(quán)房子都擁有三種不同的物權(quán)屬性，分別是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)。
居住權(quán)是獨(dú)立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外、新增的第三種屬性?？梢岳斫鉃閱渭兘o居住人設(shè)置的1個(gè)物權(quán)類型。帶有居住權(quán)的房子原則上無償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。
2
住宅70年到期后自動(dòng)續(xù)期，費(fèi)用待定。
根據(jù)2021年新規(guī)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后，可以自動(dòng)續(xù)期，不需要手動(dòng)提出申請。這解決了很多人擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期之后的問題。
2021年租房新規(guī)
1
租期最長不得超過20年。
根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權(quán)租賃期限不能超過20年，超過部分自動(dòng)失效。相對來說，住宅租賃超過20年的很少，但有些開發(fā)商將人防車位一次性40年租賃給業(yè)主這種方式就是違規(guī)的。要清楚這一點(diǎn)，不要交了40年費(fèi)用，后面20年卻自動(dòng)失效。
2
非居住空間不得出租。
廚房、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間這些，都屬于非居住空間，即便改造后也不得用于出租，否則可以罰款。
此外，自建、違建等空間也不得用于出租。比如頂樓露臺(tái)改造后變成房屋、房屋加蓋、廠房、臨時(shí)建筑、過道等，都不得對外出租，否則面臨罰款。
3
不能單方面提高租金，不能驅(qū)趕承租人。
以往隨著租賃市場的好壞，房東隨意增減房租。但新規(guī)下，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認(rèn)可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房東也不得采用驅(qū)趕的方式，但租客需要承擔(dān)違約責(zé)任。
4
租客不能擅自改造、裝修房屋，除非征得房東同意。
5
出租人維修義務(wù)
6
房屋所有權(quán)變更，不影響租賃協(xié)議持續(xù)。
這個(gè)也容易理解。假設(shè)房屋在租賃存續(xù)期間發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，租客依然可按照協(xié)議繼續(xù)居住。
7
房東不得隨意進(jìn)入租客房間。
8
不符合消防、建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子，不得出租。
這點(diǎn)尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小產(chǎn)權(quán)房、老式商住樓、缺乏物業(yè)管理的小區(qū)，消防上往往是存在問題的，這樣的房子禁止對外出租。當(dāng)然，沒發(fā)生事情還好，如果發(fā)生事情或租客懂得利用法律保護(hù)自己，那房東是會(huì)面臨罰款的。
9
承租人有優(yōu)先繼續(xù)承租、優(yōu)先購買房子的權(quán)利。
2021年房屋買賣新規(guī)
1
抵押中房產(chǎn)，不用解押可直接過戶
按照之前規(guī)定，銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過戶。2021年民法典新規(guī)規(guī)定，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。
但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權(quán)，如果過戶后不及時(shí)償還銀行貸款，銀行依然有權(quán)申請?zhí)幹眠@套房屋。
2
中介費(fèi)不能省
根據(jù)新規(guī)規(guī)定，如果是用了中介服務(wù)并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權(quán)起訴。
3
無權(quán)處分合同有效
新規(guī)規(guī)定，因房屋出賣人未取得處分權(quán)從而導(dǎo)致房屋無法過戶的，買受人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，需要說明的是，這個(gè)無權(quán)處分是指賣方不是房屋所有人或授權(quán)人，不要與法拍房搞混了。