無過錯房屋買受人是否享有物權(quán)期待權(quán)的認定
——濮陽華龍區(qū)法院判決魯某訴劉某等案外人執(zhí)行異議之訴案
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裁判要旨
為了保護無過錯房屋買受人的權(quán)利，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋買受人的權(quán)利可上升為物權(quán)期待權(quán)，并具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。
【案情】
中鵠公司與緒村村委會聯(lián)合開發(fā)建設(shè)門市房數(shù)套，約定其中11套歸緒村村委會所有。2012年2月18日，雙方共同委托拍賣公司整體拍賣該11套門市房，案外人趙某參與拍賣并成交，后趙某將該11套門市房轉(zhuǎn)讓給馬某等，期間該房屋一直登記于中鵠公司名下。2013年2月21日，魯某通過其父魯某林購買涉案7號房屋，2014年8月5日前分批次付清全部房款，2014年5月1日前實際占有及使用該房屋，但由于涉案房屋長期處于網(wǎng)簽備案和抵押登記狀態(tài)下，魯某多次請求中鵠公司及馬某配合辦理過戶手續(xù)均未能成功。2013年10月16日，涉案房屋以買賣為由網(wǎng)簽備案于案外人李某名下，于2014年9月1日解除備案。2014年9月25日，中鵠公司就涉案房屋為劉某強辦理了抵押登記，抵押債權(quán)金額為100萬元。2016年11月30日，劉某、劉某強為實現(xiàn)其對中鵠公司、馬某享有的債權(quán)提起訴訟，勝訴后申請強制執(zhí)行并要求評估拍賣涉案房產(chǎn)。魯某以其對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)為由提出執(zhí)行異議，被駁回后提起執(zhí)行異議之訴。
【裁判】
河南省濮陽市華龍區(qū)人民法院審理后認為，之前河南省濮陽市中級人民法院的生效判決書即（2017）豫09民再20號民事判決書已經(jīng)認定魯某享有相應物權(quán)，本案中魯某的權(quán)利依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條（以下簡稱《執(zhí)行異議復議規(guī)定》）構(gòu)成該規(guī)定第二十七條所稱的例外，可對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)。遂判決，不得執(zhí)行涉案房屋。宣判后，各方當事人均未提起上訴，判決已生效。
【評析】
本案爭議焦點在于無過錯房屋買受人享有的物權(quán)期待權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)。
1.物權(quán)期待權(quán)的定義和相關(guān)規(guī)定。物權(quán)期待權(quán)指將來有可能取得對某一物的支配權(quán)和排他的權(quán)利。我國對于物權(quán)期待權(quán)的保護首見于2002年施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（現(xiàn)已失效），該批復對具有消費者身份的房屋買受人賦予了“優(yōu)先于金錢債權(quán)人”的特殊保護。2015年施行的《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條、第二十九條（2020年修正時未修改）分別規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)和房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)，賦予了包括商品房消費者和商品房消費者之外的一般買受人在內(nèi)的無過錯不動產(chǎn)買受人享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，且在順位上應當優(yōu)先于其他債權(quán)。
2.本案對《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條的具體應用。首先，關(guān)于法律適用確定問題?！秷?zhí)行異議復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！笨梢姡摋l在彰顯物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則的同時，通過但書條款體現(xiàn)了對生存利益的考量。換言之，就算申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權(quán)，其對抗案外人的執(zhí)行異議也并非“萬無一失”，法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權(quán)，亦不能對抗案外人的執(zhí)行異議。結(jié)合立法宗旨，為切實保護無過錯買受人的物權(quán)期待權(quán)，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條即屬第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”情形，所以該第二十八條成為本案實體裁判的重要法律依據(jù)。
其次，關(guān)于裁判標準引用問題。本案中，魯某以濮陽中院（2017）豫09民再20號再審判決的既定意見對抗本案抵押權(quán)，被告劉某、劉某強不認同。雖然該再審判決書處理的是魯某與案外人李某、呂某以及中鵠公司之間的執(zhí)行異議之訴糾紛，未涉及本案被告劉某、劉某強，但涉案房產(chǎn)、基本事實及原告訴請均一致，與本案具有不可分割的密切關(guān)聯(lián)，該再審判決的裁判精神及法律規(guī)則均可適用于本案，故魯某享有可對抗抵押權(quán)的相應民事權(quán)益。
再次，本案符合第二十八條規(guī)定的實質(zhì)性要件?！秷?zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條明確了無過錯房屋買受人能夠享有排他性物權(quán)期待權(quán)的情形。本案中，2013年2月21日，魯某通過其父魯某林購買涉案房屋，2014年8月5日前分批次付清全部購房款500余萬元。涉案房屋實際交付后，雖未辦理房屋過戶手續(xù)，但2014年5月1日魯某已對外出租并收費。故魯某在法院查封涉案房屋之前，已經(jīng)依法支付了全部價款，并取得了房屋的合法占有權(quán)。經(jīng)審理查明，涉案房屋長期處于網(wǎng)簽在他人名下或抵押狀態(tài)，所以魯某對于未辦理房屋過戶登記并無過錯。縱觀全案，涉案買賣行為要件已實質(zhì)性完成，符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，魯某作為無過錯買受人因此享有可對抗抵押權(quán)的物權(quán)期待權(quán)。
本案案號：（2018）豫0902民初8703號
案例編寫人：河南省濮陽市華龍區(qū)人民法院 尹 艷