作者：周軍律師

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近年來，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾糾紛與日俱增，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有提供“滿意”的服務(wù)。物業(yè)公司則因?yàn)榫芾U物業(yè)費(fèi)和業(yè)主對簿公堂。

那么如何判斷業(yè)主和物業(yè)誰是誰非呢？就讓我們來看下法律是怎么規(guī)定的吧。

一、 什么情況下可以不交物業(yè)費(fèi)

1. 物業(yè)公司提供的服務(wù)存在明顯瑕疵的。比如因物業(yè)公司未盡責(zé)導(dǎo)致業(yè)務(wù)財(cái)產(chǎn)損毀（車輛被劃傷，財(cái)物被盜等）等，業(yè)主可以主張少交物業(yè)費(fèi)。

2. 物業(yè)公司未履行應(yīng)盡義務(wù)。比如公共部分建筑，設(shè)施設(shè)備損毀未及時(shí)修繕影響業(yè)主生活的。

3. 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

4. 開發(fā)商在房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格的情形下通知業(yè)主收樓的，業(yè)主有權(quán)拒絕收樓，且無需承擔(dān)自通知交房之日至正式交房期間的物業(yè)費(fèi)。

二、 什么情況下不能拒交物業(yè)費(fèi)

1. 房屋質(zhì)量，比如房屋漏水等。房屋質(zhì)量問題由開發(fā)商商負(fù)責(zé)，即便是開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)公司，因?yàn)楣臼仟?dú)立法人，業(yè)和主物業(yè)公司之間系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，和房屋買賣涉及的質(zhì)量問題不是同一法律關(guān)系。房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，不可以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

2. 未辦產(chǎn)證。辦證義務(wù)方為開發(fā)商，即便是開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)公司，因?yàn)楣臼仟?dú)立法人，并且提供了物業(yè)服務(wù)，則業(yè)主不得以未證為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

3. 鄰里糾紛。物業(yè)并沒有判定鄰里糾紛的權(quán)利和義務(wù)，鄰里糾紛只能通過協(xié)商或訴訟解決。因此，業(yè)主不得以鄰里糾紛為由拒交物業(yè)費(fèi)。

三、 哪些行為需要業(yè)主和物業(yè)公司互相監(jiān)督

發(fā)生以下情形的，業(yè)主有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并有權(quán)依照法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；

　（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

　（二）在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目；

?。ㄈ┱加没蛘邠p壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物，開挖、擴(kuò)建地下室；

?。ㄎ澹┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

?。┐娣挪环习踩珮?biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)性物品；

?。ㄆ撸p壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；

　（八）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

?。ň牛┏^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲；

?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

四、 物業(yè)糾紛如何處理

（一）不能這樣處理

1. 物業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量

2. 物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

（二）可以這樣處理

1. 業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

2. 業(yè)主未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)公司可以上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)公司可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

五、 物業(yè)合同解約或續(xù)約

（一） 解約

業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，但當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人。

物業(yè)公司不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會。

（二） 續(xù)約

業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三） 視同續(xù)約

業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。雙方都可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

【法律依據(jù)】

《民法典》

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。