預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。

在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

《中華人民共和國民法典》第221條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！?/p>

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條，金錢債權執(zhí)行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。

據(jù)此，購房者在預告登記后獲得了一定的物權期待權。依據(jù)物權期待權的教義學規(guī)則，房企對房屋的處分權被限制。

但購房者權益可否因此對抗抵押權人的權利，需進一步區(qū)分房企是以房屋所有權還是以建設用地使用權進行抵押，以及是以建造完畢的現(xiàn)房進行抵押還是以期房的在建建筑物進行抵押。

一、現(xiàn)房抵押

在現(xiàn)房買賣中，房企以建造完畢的現(xiàn)房進行抵押。若購房者預告登記于抵押權設立前已完成，則依據(jù)《民法典》第 221 條第 1 款第 2 句，房屋所有權人的處分權受限制，抵押權將不發(fā)生物權效力。

由于存在有效的預告登記，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2019 年修正）第 85 條第 2 款，不動產(chǎn)登記機構也不會受理抵押權設立登記的申請。此時，購房者就可通過預告登記保護自己的權利。

即使預告登記的購房者未支付完購房款，而使商品房買賣合同屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第 18 條中的“待履行合同”，破產(chǎn)管理人此時的解除權也應受到限制。

二、期房抵押

與現(xiàn)房買賣不同，在期房買賣中，房企不是以建造完畢的房屋而是以在建建筑物進行抵押。依照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第 75 條，在建建筑物是指正在建造、尚未辦理所有權首次登記的房屋等建筑物，其抵押也應遵循“一體原則”，即建設用地使用權與在建建筑物一并申請抵押權首次登記。

但是當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案的商品房。

這表明先行設立的預告登記也會阻礙抵押權在已預告登記的商品房上生效，因而與以房屋直接進行抵押一樣，購房者可通過預告登記保護自身權益。

但由于是期房買賣，房企很有可能在房屋建造完畢前已陷入破產(chǎn)。此時雖有購房者預告登記，但除非房企在破產(chǎn)重整情形下將房屋建造完畢，否則購房者只能主張房屋買賣合同下的違約損害賠償，具體包括返還購房款及相應利息和可能的履行利益（如房屋的市場平均增值）。