在建設(shè)工程施工活動(dòng)中，發(fā)包人因資金流動(dòng)性問(wèn)題，可能會(huì)與承包人簽訂“以房抵工程款”協(xié)議，即以發(fā)包人名下的房屋抵償給承包人，用以清償工程款。此類(lèi)協(xié)議本質(zhì)上作為以物抵債的具體表現(xiàn)形式，涉及復(fù)雜的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

一、“以房抵工程款”協(xié)議簽了就生效還是交房才生效

最高人民法院認(rèn)為，"以房抵工程款"協(xié)議應(yīng)為諾成合同，不以抵債物的交付作為成立要件。

二、“以房抵工程款”協(xié)議的效力

（一）工程款支付前簽訂的以房抵債協(xié)議效力

最高人民法院在一些判例中采納了讓與擔(dān)保的觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)為即使是履行期限屆滿(mǎn)前簽訂的“以房抵工程款”協(xié)議，也可以作為擔(dān)保債務(wù)履行的有效手段。

為了降低法律風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議時(shí)，明確協(xié)議的條款，包括但不限于抵債房屋的具體信息、工程款的具體數(shù)額、協(xié)議的生效條件、違約責(zé)任等，確保協(xié)議的合法性和可執(zhí)行性。

（二）工程款支付期限屆滿(mǎn)后簽訂的協(xié)議

對(duì)于工程款支付期限屆滿(mǎn)后簽訂的“以房抵工程款”協(xié)議，在非惡意串通逃避債務(wù)或虛假訴訟的情況下，一般認(rèn)可其有效性。

三、直接在建設(shè)施工合同中約定“以房抵工程款”的效力

（一）施工合同中約定“以房抵工程款”條款的效力

最高人民法院在（2019）最高法民申5468號(hào)案件中指出，如果工程剛開(kāi)始施工，雙方尚未形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以物抵債協(xié)議不具備基本內(nèi)容，不能認(rèn)為雙方達(dá)成了以房屋抵償工程款的合意。

因此，為了避免未來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛，建議在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議時(shí)，雙方應(yīng)盡可能明確房產(chǎn)的具體信息、抵償?shù)墓こ炭罱痤~以及其他相關(guān)條款，以確保協(xié)議具有可履行性。

（二）施工合同無(wú)效情形下的“以房抵工程款”協(xié)議效力

即便建設(shè)工程施工合同無(wú)效，也不意味著“以房抵工程款”協(xié)議必然無(wú)效。最高人民法院認(rèn)為，涉及結(jié)算和處理結(jié)算事項(xiàng)的協(xié)議具有獨(dú)立性，與總承包協(xié)議相互聯(lián)系但彼此獨(dú)立?！耙苑康止こ炭睢眳f(xié)議具有清理既存?zhèn)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系的功能，具有相對(duì)獨(dú)立性。

據(jù)此，“以房抵工程款”協(xié)議不具有法律規(guī)定的無(wú)效事由或其他效力性瑕疵的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

四、簽訂“以房抵工程款”協(xié)議的實(shí)務(wù)建議

（一）明確協(xié)議內(nèi)容

在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確約定房屋的位置、面積、價(jià)格等關(guān)鍵信息，以及工程款的具體數(shù)額，確保協(xié)議的可執(zhí)行性。

（二）盡職調(diào)查

承包方應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)查，確保抵債房屋無(wú)權(quán)利瑕疵，可以合法交易。建議法律顧問(wèn)參與協(xié)議的起草和審查，確保協(xié)議的合法性和有效性。

（三）公證與備案

對(duì)于重要的“以房抵工程款”協(xié)議，可以考慮進(jìn)行公證，并在相關(guān)部門(mén)備案，增強(qiáng)協(xié)議的法律效力。

（四）跟蹤與監(jiān)督

在協(xié)議簽訂后，應(yīng)持續(xù)跟蹤房屋的建設(shè)進(jìn)度、權(quán)屬變更情況等，確保協(xié)議的順利履行。

希望大家都能充分使用法律武器，有效維護(hù)自身權(quán)益！