1、承租人在管理人通知解除租賃合同后，拒不交付租賃物的處理問(wèn)題

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    由于新破產(chǎn)法改變了老破產(chǎn)法關(guān)于對(duì)債務(wù)人的有關(guān)爭(zhēng)議由破產(chǎn)合議庭裁定確認(rèn)的模式，規(guī)定有關(guān)債務(wù)人的爭(zhēng)議均應(yīng)通過(guò)訴訟程序解決，因此，實(shí)踐中承租人在管理人通知解除租賃合同后，拒不交付租賃物的，應(yīng)通過(guò)訴訟程序解決，不能由破產(chǎn)合議庭直接裁定強(qiáng)制執(zhí)行。

來(lái)源：山東省高級(jí)人民法院民事審判第二庭《商事審判若干實(shí)務(wù)問(wèn)題解答》

2、出租人可否起訴要求解除承租人與次承租人之間的租賃合同？承租人應(yīng)以誰(shuí)為被告要求返還租賃物？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    合同解除權(quán)的享有主體應(yīng)當(dāng)是合同相對(duì)人，出租人與次承租人之間并非轉(zhuǎn)租合同的相對(duì)方，因此，出租人無(wú)權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。但轉(zhuǎn)租合同成立的前提在于承租人具有租賃權(quán)，在出租人解除其與承租人之間的租賃合同后，承租人的租賃權(quán)喪失，那么轉(zhuǎn)租合同賴(lài)以成立的基礎(chǔ)即不存在，因此，轉(zhuǎn)租合同便自然終止。

    出租人依照其與承租人之間的租賃合同，可以在解除租賃合同的前提下，按合同要求承租人返還租賃物（人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或依職權(quán)，從訴訟經(jīng)濟(jì)和次承租人利益的合理保障角度出發(fā)，將次承租人追加為第三人）；此外，出租人與承租人之間合同的解除，必然導(dǎo)致次承租人不享有以租賃權(quán)對(duì)抗出租人物的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利，因此，出租人也可以依照物的請(qǐng)求權(quán)要求次承租人返還租賃物（但可以將承租人和次承租人作為共同被告）。

來(lái)源：長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)案件審理中有關(guān)疑難問(wèn)題的解答》

3、承租人的履約瑕疵能否成就合同約定之解除條件？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    為鼓勵(lì)交易，改善營(yíng)商法治環(huán)境，法院應(yīng)審慎適用合同解除制度，從合同性質(zhì)、內(nèi)容、履約情形、誠(chéng)實(shí)信用原則等角度對(duì)違約行為進(jìn)行綜合考慮，以判定違約行為是否滿足行使合同解除權(quán)的條件。即使從形式上看合同約定的解除條件已經(jīng)成就，出租人以此為由請(qǐng)求解除合同，可參考《九民紀(jì)要》第四十七條的規(guī)定，依法審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。在承租人的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)的情況下，一般不支持守約方行使約定解除權(quán)。

4、根據(jù)商用物業(yè)租賃合同的約定，出租人對(duì)物業(yè)公共區(qū)域的修繕無(wú)需征得承租人的同意。合同履行過(guò)程中，出租人對(duì)系爭(zhēng)租賃物業(yè)所在商場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模維修工程，較大程度地影響了整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，承租人因要求協(xié)商未果而暫停支付租金，出租人能否因此享有合同解除權(quán)？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    雖然根據(jù)合同約定承租人無(wú)權(quán)限制出租人對(duì)物業(yè)公共區(qū)域進(jìn)行修繕。但如果出租人的修繕行為在一定期間內(nèi)已嚴(yán)重影響到租賃物業(yè)之商業(yè)使用效能，則應(yīng)當(dāng)允許承租人通過(guò)要求協(xié)商補(bǔ)償方案來(lái)修復(fù)該時(shí)段內(nèi)的利益失衡。若承租人因出租人拒絕協(xié)商而暫停支付租金。出租人不能僅因承租人暫停支付租金的行為而享有單方解除權(quán)。

5、承租人在轉(zhuǎn)租時(shí)向次承租人出示了產(chǎn)權(quán)人出具的授權(quán)委托出租的委托書(shū)。后在未給予承租人合理期限的情況下，次承租人徑行以未向其提供房屋權(quán)利證明文件以及轉(zhuǎn)租同意書(shū)為由單方面通知承租人解除轉(zhuǎn)租合同，該通知到達(dá)承租人時(shí)能否產(chǎn)生合同解除的后果？ 

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    由于租賃合同簽訂時(shí)承租人已向次承租人提供了房屋權(quán)利人出具的委托書(shū)，作為其有權(quán)出租之證明。雖授權(quán)委托出租與同意轉(zhuǎn)租在權(quán)源上確有不同，但均可證明承租人確有權(quán)出租房屋。在未給予對(duì)方合理期限對(duì)出租的權(quán)源進(jìn)行補(bǔ)正，且無(wú)相關(guān)證據(jù)證明對(duì)方將無(wú)法履行合同義務(wù)的情況下，次承租人不享有單方解除權(quán)，其發(fā)送的解除函件不發(fā)生合同解除的法律效力。

6、合同解除后，承租人既不實(shí)際使用租賃房屋也不騰空返還，出租人通知承租人限期搬離，否則出租人將有權(quán)自行收回房屋。承租人收到通知后既未回復(fù)亦未自行搬離。出租人主張的房屋占用費(fèi)應(yīng)計(jì)至何時(shí)？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十一條之規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。據(jù)此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬離，并明確若逾期搬離將自行收回房屋的情況下，如承租人已收悉通知且未按期自行搬離，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)自行收回房屋。若因出租人未及時(shí)收回房屋，導(dǎo)致房屋占用費(fèi)損失擴(kuò)大，出租人對(duì)其擴(kuò)大損失不得要求賠償。

7、承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，法院在判定合同解除的同時(shí)，應(yīng)如何合理判定承租人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的方式？ 

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    承租人在租賃期間對(duì)租賃房屋造成損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。但對(duì)于破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等較為嚴(yán)重的損壞，承租人自身可能不具備修復(fù)資質(zhì)和修復(fù)能力，雙方也容易對(duì)修復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議，此時(shí)若直接判令承租人對(duì)破壞的房屋承重結(jié)構(gòu)予以修復(fù)，可能產(chǎn)生判決難以實(shí)際執(zhí)行的問(wèn)題。故應(yīng)當(dāng)綜合考慮案件具體情況確定合理的修復(fù)責(zé)任承擔(dān)方式，在承租人難以承擔(dān)實(shí)際修復(fù)義務(wù)時(shí)，可考慮判令其承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)費(fèi)用。

8、因承租人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)，承租人需承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)否以不超過(guò)合同正常履行情況下出租人可得之利益為限？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    因承租人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)，若承租人須承擔(dān)之責(zé)任總額超過(guò)了合同正常履行情況下出租人可得之利益，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則酌情予以調(diào)整，即承租人應(yīng)承擔(dān)之違約責(zé)任，以不超過(guò)合同正常履行情況下出租人的可得利益為限。

來(lái)源：上海市第二中級(jí)人民法院《房屋租賃類(lèi)改發(fā)案件裁判要點(diǎn)》

9、不享有合同解除權(quán)的承租人明確表示不履行合同并退場(chǎng)，導(dǎo)致租賃物閑置，出租人是否具有防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大的義務(wù)？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    租賃合同有效期內(nèi)，承租人在未解除合同的情況下擅自退場(chǎng)的，出租人有權(quán)要求承租人支付租賃物返還之前的租金。出租人在明知承租人已經(jīng)不可能繼續(xù)履行合同的情況下，對(duì)于租賃物閑置有過(guò)錯(cuò)的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。  

10、合同約定出租人在租期內(nèi)先行給予承租人一定時(shí)間的免租期，租賃合同提前解除情況下，出租人可否請(qǐng)求承租人支付免租期的租金？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    租賃合同中約定出租人給予承租人一定期限的免租期，免租期內(nèi)租金是否減免按照合同約定處理。

    在承租人違約導(dǎo)致租賃合同提前終止的情況下，出租人依據(jù)合同約定請(qǐng)求承租人補(bǔ)足免租期內(nèi)相應(yīng)租金的，應(yīng)予支持；合同未作約定的，出租人可以根據(jù)導(dǎo)致合同解除的責(zé)任大小主張賠償免租期間的損失。

來(lái)源：成都市中級(jí)人民法院《2017年民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》

11、出租人交付的租賃房屋中存在部分違法建筑，房屋租賃合同解除的后果應(yīng)當(dāng)如何處理？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    實(shí)踐中，存在出租人交付的租賃房屋中部分為合法建筑、部分為違法建筑的情形，具體表現(xiàn)為產(chǎn)證載明的建筑面積小于實(shí)際租賃面積。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合違法建筑在租賃房屋中是否相對(duì)獨(dú)立和具體面積占比等因素判斷房屋租賃合同的效力。如果違法建筑占比較小且與合法建筑相對(duì)獨(dú)立，則一般可認(rèn)定出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同中關(guān)于合法建筑的部分有效、關(guān)于違法建筑的部分無(wú)效。在一方當(dāng)事人主張解除合同的情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋租賃合同中的有效部分和無(wú)效部分進(jìn)行區(qū)分處理：對(duì)于有效部分，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任；對(duì)于無(wú)效部分，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

12、解除房屋租賃合同時(shí)，違約方對(duì)房屋作了大額裝修，可否要求守約方給予賠償？

【指導(dǎo)意見(jiàn)】：

    裝修行為屬于民法理論中的添附行為。對(duì)于裝修物的補(bǔ)償，目前尚無(wú)明確的法律依據(jù)，從民法原理出發(fā)，可以考慮按以下幾項(xiàng)原則處理：

（1）尊重當(dāng)事人約定原則。即裝修是在出租人同意的情況下進(jìn)行的，對(duì)裝修物的處理雙方已事先約定，且租賃合同屬正常終止。此種裝修是一種合法添附行為，處理原則可依據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條規(guī)定，“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理”。 

（2）所有人優(yōu)益承頂原則。即對(duì)所有人有益的裝修物，雙方事先未約定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可由雙方協(xié)商折價(jià)或由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估重置價(jià)（扣除折舊費(fèi)用）后，由出租人承頂。對(duì)于何為對(duì)出租人有利的裝修物，可通過(guò)三項(xiàng)原則確認(rèn)：

    一是出租人認(rèn)可原則。即當(dāng)該裝修物出租人自愿承頂時(shí)，推定對(duì)其有益，可以由其承擔(dān)。

    二是公共用途原則。即此種裝修對(duì)任何用途均可適用，如水、電、消防、排污、照明設(shè)施等，即使出租人不愿承頂，亦應(yīng)由法院認(rèn)定其對(duì)出租人有益，評(píng)估后要求其承頂。

    三是能滿足出租人經(jīng)營(yíng)用途原則。比如出租人接手后也是用于相同目的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒定認(rèn)可后，即使出租人不愿承頂，亦應(yīng)要求其承頂。但在這種裝修中包含許多為裝飾性目的而添附的“軟裝修”，應(yīng)予扣除，因個(gè)人眼光不同，所有人無(wú)義務(wù)承頂其不欣賞的裝飾性裝修物。同時(shí)在承頂時(shí)，應(yīng)依承租人過(guò)錯(cuò)予以折扣，而不能全額承頂。出租人承頂費(fèi)用可在承租人所欠租金等金額中折抵，不需另行給付，可提高其承頂?shù)姆e極性。

（3）過(guò)錯(cuò)負(fù)擔(dān)原則。即按雙方過(guò)錯(cuò)，在依約定處理、出租人優(yōu)益承頂原則處理后，對(duì)剩余裝修物依各方過(guò)錯(cuò)程度負(fù)擔(dān)。主要包括：

    第一，侵權(quán)完全負(fù)擔(dān)。即承租人未取得所有權(quán)人同意私自進(jìn)行的裝修應(yīng)自行負(fù)擔(dān)。因?yàn)榇朔N裝修分割了所有人對(duì)房屋的所有權(quán)，損壞了房屋的完整性，所有權(quán)人無(wú)理由對(duì)其負(fù)擔(dān)。且承租人的裝修是招攬生意的手段，本身即包含經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)自負(fù)。 

    第二，違約過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。即裝修行為取得所有權(quán)人認(rèn)可，但當(dāng)租賃合約非正常終止，即應(yīng)依各方違約過(guò)錯(cuò)程度，將裝修物評(píng)估后，按過(guò)錯(cuò)比例程度由各方分擔(dān)損失。因締約過(guò)失無(wú)效的合同所產(chǎn)生的裝修物處理亦同。

    當(dāng)然，一定要注意過(guò)錯(cuò)負(fù)擔(dān)原則處理的是除雙方約定、所有人優(yōu)益承頂外的裝修物，并且要經(jīng)過(guò)合法評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，依其重置價(jià)或市場(chǎng)價(jià)予以合理負(fù)擔(dān)。

（4）公平分擔(dān)原則。合同因不可抗力導(dǎo)致不能正常履行，雙方對(duì)合同終止均無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，除雙方約定、所有人優(yōu)益負(fù)擔(dān)以外的裝修物的評(píng)估現(xiàn)值是雙方的真實(shí)損失。對(duì)于這種損失，只能依公平原則，在考慮雙方的財(cái)產(chǎn)狀況及其他情況的基礎(chǔ)下，由各方對(duì)裝修損失公平分擔(dān)。

來(lái)源：長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院《民事審判裁判疑難解答》

13、出租人未經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變房屋用途，并與承租人訂立租賃合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，人民法院不予支持。當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)予支持。

14、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。

15、第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。