隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)村人口到城市就業(yè)、買(mǎi)房、定居，導(dǎo)致農(nóng)村人口流失嚴(yán)重，最終農(nóng)村閑置房越來(lái)越多。農(nóng)村房屋是國(guó)家分配給農(nóng)民的居住保障和福利財(cái)產(chǎn)，屬于農(nóng)村所有，為防止農(nóng)民在利益的驅(qū)逐下，將農(nóng)村土地賣(mài)給商戶(hù)，導(dǎo)致農(nóng)村農(nóng)田銳減，我國(guó)法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村土地是違法的。那么根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？我們將結(jié)合司法案例及法律法規(guī)進(jìn)行分析解讀：

一、案件情況

    2012年，周某(乙方)與彭某(甲方)于2012年6月3日簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：一、甲方自愿將位于小溪××街辦倉(cāng)屋××組(原豐寶山村四組)的房屋及部分山林、責(zé)任承包田，包括自墾地出售給乙方；二、乙方對(duì)甲方出售的房屋、果樹(shù)等一切資源共計(jì)人民幣35萬(wàn)元，出售給乙方，一次性付清；三、任何時(shí)候過(guò)戶(hù)甲方必須協(xié)助乙方出示相關(guān)證件及簽字蓋章；四、甲方保證在交易時(shí)該房屋、山林、田等資源沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，權(quán)屬清楚。本合同一經(jīng)簽章后生效，若一方違約須向守約方支付違約金(總金額的30%)。周某、彭某分別作為各自家庭的代表在合同上簽字。周某當(dāng)即支付給彭某房款35萬(wàn)元，并由彭某出具收條一張。彭某將林權(quán)證、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證、個(gè)人建房用地批準(zhǔn)書(shū)交予周某。2012年11月8日，彭某與周某簽署一份《山林流轉(zhuǎn)協(xié)議書(shū)》，約定將其四塊計(jì)15畝林地流轉(zhuǎn)給乙方，乙方在管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)約定的森林、林木、林地所有權(quán)或使用權(quán)享有合法權(quán)益，受法律保護(hù)。若山林、林地被征用、占用，乙方有得到或享用法律規(guī)定的權(quán)利。2020年9月，因鄭萬(wàn)高速鐵路聯(lián)絡(luò)線(xiàn)建設(shè)需征用周某承包經(jīng)營(yíng)的渠溝邊經(jīng)濟(jì)林地；村民委員會(huì)向周某發(fā)送了小溪塔街道鄭萬(wàn)高鐵聯(lián)絡(luò)線(xiàn)建設(shè)征用補(bǔ)償計(jì)算表，周某在表格上簽名。彭某以其是林權(quán)證上的權(quán)屬人為由要求村民委員會(huì)將渠溝邊ＣＷＢ-070號(hào)地的補(bǔ)償款補(bǔ)償給他。周某與彭某為此產(chǎn)生糾紛。彭某訴至法院要求雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及山地流轉(zhuǎn)協(xié)議無(wú)效。

二、法院判決

    本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：周某與彭某簽訂的農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案中，周某與彭某于2012年簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《山林流轉(zhuǎn)協(xié)議書(shū)》屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在脅迫、欺詐的事由，且雙方已經(jīng)實(shí)際履行各自的主要義務(wù)，綜合本案歷史背景、雙方形成糾紛的原因及有利于維護(hù)現(xiàn)有房屋的占有關(guān)系，維護(hù)交易穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及協(xié)議有效。其理由如下：1.現(xiàn)有國(guó)家法律法規(guī)和政策并無(wú)禁止農(nóng)民異地購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋。周某雖然不屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，但自購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房屋后，投入資金對(duì)該房屋進(jìn)行了擴(kuò)改建，實(shí)際居住該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，且周某名下沒(méi)有其他宅基地和住房，周某在2017年已經(jīng)將戶(hù)口遷移至，成為了集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、法行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；又依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?span style="text-decoration-line: underline;">我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)未專(zhuān)門(mén)立法，法律、行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為亦未作禁止性規(guī)定。3.周某、彭某已向夷陵區(qū)國(guó)土資源局提出將房屋、宅基地過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，非因雙方原因而未過(guò)戶(hù)成功，因此雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。4、彭某自愿在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)將部分田地、山林交由周某耕種經(jīng)營(yíng)，周某一家對(duì)該地塊取得了實(shí)際經(jīng)營(yíng)權(quán)，村民委員會(huì)與周某簽訂了《農(nóng)村土地承包合同》，并由小溪塔街辦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)管理局蓋章鑒證，故周某已享有該土地的承包權(quán)。因此法院判決彭某繼續(xù)履行與周某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《山林流轉(zhuǎn)協(xié)議》，并協(xié)助過(guò)戶(hù)相關(guān)手續(xù)。

三、分析意見(jiàn)

    農(nóng)村集體土地實(shí)行“三權(quán)分置”，即“所有權(quán)”“土地承包權(quán)”“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”分屬不同的主體，明確了農(nóng)民集體對(duì)承包地依法享有土地所有權(quán)、承包農(nóng)戶(hù)對(duì)承包地依法享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)承包地依法享有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十六條，承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，并向發(fā)包方備案。因此在一定條件下，承包方將農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，需要滿(mǎn)足以下幾點(diǎn)：1、房屋購(gòu)買(mǎi)人不得為城市戶(hù)口，必須為農(nóng)戶(hù)；2、房屋購(gòu)買(mǎi)人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件，不得擁有兩個(gè)住宅，必須遵守“一戶(hù)一宅”政策。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地法》第六十二條農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。3、房屋轉(zhuǎn)移使用前先征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毰c合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。