為獲取上級的財政配套資金，一個并不合法的商品房開發(fā)項目，被包裝成廉租房項目。在如火如荼的新一輪保障房建設(shè)高潮下，如何避免“問題保障房”重現(xiàn)，陜西商洛的保障房丑聞，當(dāng)為鏡鑒
全國保障性住房的巨額指標(biāo)分解后，地方開始熱衷于提前或超額完成任務(wù)。在同級政府的競爭排名中，誰也不甘落后。然而，排名背后卻問題叢生。年中，位列全國保障房建設(shè)總量第三名的陜西省就爆出廉租房建設(shè)丑聞。
陜西省商洛市商州區(qū)，一個號稱擁有600套廉租房的保障房項目，從獲批立項、資金配套到開工建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)皆存在問題，卻順利通過層層審批，且一度成為當(dāng)?shù)氐拿裆鷺影骞こ獭?/p>
為套取中央、省兩級配套資金，該項目于2009年草率立項。在此后近兩年的時間里，開發(fā)商手握配套資金，卻未建設(shè)一套廉租房。直到問題被曝光后，開發(fā)商才臨時將24套商品房改建為72套廉租房充數(shù)。
今年1000萬套保障房的建設(shè)指標(biāo)逐級分解后，各級政府為完成任務(wù)不遺余力。保障房開工率、資金配套、落實土地指標(biāo)等成為同級政府間競相追逐的目標(biāo)。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新公開表示，1000萬套保障性安居工程必須在今年11月底全面開工，并強調(diào)保障性安居工程建設(shè)“既是經(jīng)濟任務(wù)，又是政治任務(wù)”。
可以預(yù)測，下半年，全國各地將迎來保障房開工高潮，而如何避免“問題保障房”重現(xiàn)，商洛的案例，當(dāng)為鏡鑒。
廉租房縮水
“商州區(qū)柳家溝棚戶區(qū)改造配建廉租住房項目”(下稱柳家溝廉租房項目)地處商州區(qū)城關(guān)街道辦事處東關(guān)社區(qū)柳家溝河南段，由陜西鈺富置業(yè)有限責(zé)任公司(下稱鈺富公司)開發(fā)建設(shè)。柳家溝位于東關(guān)的這段本是一條泄洪溝，多年前成為排污溝，沿岸兩側(cè)也變?yōu)槔鴪觥?/p>
2005年8月，商洛市政府表示要對柳家溝進行綜合治理，治理內(nèi)容包括提高防洪能力、根治污染、改善城市環(huán)境。2006年12月，東關(guān)社區(qū)與鈺富公司簽訂了柳家溝防洪治理協(xié)議，工期一年。
到2008年8月，商洛市城建局對該項目做“定點批復(fù)”時，項目卻更名為“柳家溝綜合治理工程仿古一條街”，計劃建設(shè)10幢商住樓，開發(fā)商仍為鈺富公司。
工程還未有實質(zhì)進展，又添變數(shù)。同年11月，在中央4萬億元投資背景下，陜西亦提出多項刺激措施，其中便包括大規(guī)模建設(shè)廉租房，規(guī)劃在2009年至2010年建設(shè)10.9萬套廉租房，總投資60億元。按照現(xiàn)行政策，在廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造中，中央財政對中西部財政困難地區(qū)將給予支持。
于是，陜西省各地開始緊急申報包括廉租房在內(nèi)的各種項目。
2009年1月，商州區(qū)發(fā)改局批復(fù)了區(qū)住房保障辦公室的可行性研究報告，將“仿古一條街”中的a、E兩段拿出來建設(shè)廉租房，共計兩幢樓，600套房屋、3萬平方米，項目名稱也因此再次變更為“柳家溝棚戶區(qū)改造配建廉租房項目”。此項目申報一路綠燈，2009年，其被列入新增中央投資廉租房計劃中。
然而，在此后商州區(qū)政府與鈺富公司簽訂的廉租房收購協(xié)議中，說法卻發(fā)生了變化，當(dāng)初申報的600套廉租房，縮水為200套。收購協(xié)議稱，商州區(qū)政府整體收購鈺富公司在柳家溝“仿古一條街”a、E段配建的廉租房，該項目一、二層為商鋪，由鈺富公司對市場出售，三層至五層為配建廉租房，共200套，總面積1.16萬平方米，收購價為每平方米1890元，商州區(qū)政府首期支付鈺富公司總價款的70%，共計1535萬元。
原定的600套如何變成了200套？事發(fā)后，商州區(qū)委、區(qū)政府的一份通報的解釋是：項目是分期建設(shè)，一期200套，二期400套，但是并未提供任何文件證明有“二期”工程存在。
而與此同時，鈺富公司一直沒有獲得柳家溝廉租房項目的國有土地使用權(quán)，因此無法取得規(guī)劃、建設(shè)、銷售等項目許可，根本無法正常建設(shè)。
緣于這些原因，廉租房項目遲遲不能開工。
最終，即使是縮水后的200套廉租房，在協(xié)議約定的完工日期——2010年12月10日前，一套也沒建成。
柳家溝廉租房項目的問題曝光后，鈺富公司急忙將a、E段外已完工的一幢商品樓第六層、第七層的24套商品房“一改三”，即一套145平方米的大戶型改為了三套小戶型的廉租房，“變”出了72套廉租房。
“裸奔”項目蹊蹺獲批
根據(jù)2007年原建設(shè)部等九部委制定的《廉租住房保障辦法》規(guī)定，普通商品住房項目可以配建廉租房，其所屬地塊性質(zhì)為國有，開發(fā)企業(yè)通過劃撥或出讓獲取土地使用權(quán)。
但是柳家溝廉租房項目并不符合上述規(guī)定，實際上，圍繞其土地使用權(quán)歸屬，多年來一直紛爭不斷。
柳家溝廉租房項目所占用的3.6畝土地，已于1992年通過招標(biāo)有償出讓給了商州市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司)，期限為50年。不料，半年后，陜西省防汛辦以影響防洪為由，強令城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司拆除了在建的四棟樓房。此后，該地塊開發(fā)是否合法、土地使用權(quán)歸屬、土地出讓收益補償，成為當(dāng)事方爭議的焦點。
城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司法定代表人楊斌通過信訪等途徑不斷反映，歷經(jīng)多年也沒有實質(zhì)進展。
蹊蹺的是，當(dāng)年被叫停的開發(fā)工程又重新啟動。2008年，與東關(guān)社區(qū)簽署協(xié)議后，鈺富公司接手此地塊，用于建設(shè)“仿古一條街”項目。
隨著周邊房價上升，這一商業(yè)項目的利潤變大。城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司又開始各處奔走?！盀槭裁次覀児鹃_發(fā)這一項目是違法的，到別人手里就合法了呢？”楊斌認為，政府前后矛盾的做法損害了公司利益。
由于土地使用權(quán)證仍在楊斌手中，鈺富公司并不擁有土地使用權(quán)，因此，亦無法獲得其開發(fā)所需的規(guī)劃、建設(shè)、銷售等許可手續(xù)。
按照陜西省規(guī)定，政府購買廉租住房項目的上報資料包括已簽訂的購買合同、所購項目立項文件、土地批準(zhǔn)文件、工程規(guī)劃、施工許可等證件。柳家溝廉租房項目中，商州區(qū)政府與鈺富公司雖簽訂了收購協(xié)議，但缺少其他的必備文件。
就是這樣一個并未取得合法身份的項目，只是簡單說明“其他手續(xù)即將完善”，便在短短兩個月內(nèi)經(jīng)由商州區(qū)、商洛市的發(fā)改委、住建部門完成申報，并獲得了陜西省發(fā)改委的批復(fù)許可，令人不解。
事后，商州區(qū)房改辦主任劉玉萍稱，當(dāng)時上級要求一切從速申報，柳家溝廉租房項目與其他項目相比還算是成熟的。其他的幾個配建項目規(guī)模更小、更不具有開發(fā)建設(shè)可能。
2010年3月，商洛市城建局因鈺富公司沒有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，下發(fā)停工通知，暫停了“仿古一條街”項目。9月，項目進入“陜西省工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理項目排查表”。
2011年初，鈺富公司卻依據(jù)商洛市政府2010年的兩份專題會議紀要，得以復(fù)工。這兩份紀要承認整個項目缺乏合法手續(xù)，但提出“特事特辦”“邊施工、邊完善”的處理意見。
套取財政資金之嫌
按照當(dāng)時的規(guī)劃，“仿古一條街”項目總投資6720萬元，其中廉租房投資3600萬元，商品房開發(fā)所需3120萬元由鈺富公司自籌。
3600萬元廉租房投資中，申請中央財政補貼資金1200萬元，省財政補貼資金450萬元，區(qū)財政投資1950萬元。
當(dāng)時，陜西執(zhí)行每平方米1200元的廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)年中央補助標(biāo)準(zhǔn)為每平方米400元，省級財政補助標(biāo)準(zhǔn)為每平方米200元。
柳家溝廉租房項目獲陜西省發(fā)改委的批復(fù)后，中央、省的1800萬元資金很快到位，其中包括1200萬元的中央補貼，以及600萬元的省級補貼。
多位經(jīng)辦此項目的官員表示，市、區(qū)兩級主要負責(zé)人指示要積極申報項目，項目批下來就意味著能爭取更多的上級專項資金。“要是不積極申請，就會因不為當(dāng)?shù)匕l(fā)展?fàn)幦≠Y金而挨批?！?/p>
然而，需要商州區(qū)自行配套的資金，時至今日也沒有撥付。
事實上，作為貧困地區(qū)，商州區(qū)本身財力拮據(jù)。2010年地方財政收入僅為2.02億元，財政自給率為17.3%，運轉(zhuǎn)基本靠中央、省的轉(zhuǎn)移支付，自身籌措資金的能力有限。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，商州區(qū)政府向鈺富公司支付首期廉租房收購款時，其使用的是上級下?lián)艿念A(yù)算資金。就這樣，商州區(qū)沒有配套一分錢，中央、省的1800萬元撥款中的大部分進入鈺富公司。多位知情人士表示，當(dāng)時的鈺富公司資金緊張，這筆數(shù)額不菲的資金可以幫其周轉(zhuǎn)。這一說法沒有得到鈺富公司和商州區(qū)政府的證實。
商州區(qū)財政局經(jīng)濟建設(shè)股股長陳根記表示，廉租房回購首付比例雖沒明確規(guī)定，但70%的比例明顯偏高。
商州區(qū)財政局局長楊百正向《財經(jīng)》記者承認，財政資金本來是應(yīng)該根據(jù)項目進度分期撥付的，但是由于區(qū)政府與鈺富公司之前簽訂了協(xié)議，他們只能按照協(xié)議撥付。
有接近政府部門的人士推測，財政資金的撥款如此草率，有違常理，其中或有利益輸送。另據(jù)多方證實，陜西省紀委、監(jiān)察廳也已介入相關(guān)調(diào)查。截至目前，商州區(qū)住建局副局長葉慶書等參與此項目的多位官員已被約談。
2011年4月，陜西省、商洛市對柳家溝廉租房項目展開調(diào)查，商州區(qū)財政局緊急收回了此前先期違反“按預(yù)算、按進度撥款原則”撥付的款項。
實際上，商州的“問題保障房”并非個案。
2009年5月，陜西省建設(shè)廳、省財政廳曾就2008年及2009年新增中央投資廉租住房中的問題發(fā)出整改通知。此前的檢查發(fā)現(xiàn)，各市縣在實施新建廉租住房項目中都存在問題，有些是項目審批手續(xù)不完備，有些則是項目選址調(diào)整后卻未辦土地手續(xù)。
而全國其他省市也存在住房保障資金管理中的問題。根據(jù)審計署對19個省市2007年至2009年政府投資性保障性住房的審計報告顯示，全國共有2.14億元廉租住房保障資金被套取和挪用。
不可能完成的任務(wù)
保障房一套未建，商業(yè)開發(fā)卻已啟動，《財經(jīng)》記者在仿古一條街項目現(xiàn)場看到，一幢七層的商住樓的施工已進入尾聲。
這幢樓的住宅部分早在2009年8月便已售出，當(dāng)時的出售單價為每平方米1880元——這比商州區(qū)政府收購廉租房的價格還要低10元，這些售出的房屋面積皆在140平方米左右。
在問題廉租房曝光后，這幢商住樓的六層、七層被鈺富公司緊急改造成72套面積50平方米左右的廉租房。目前，改建的房屋正在配套水電暖，按計劃6月底搖號分配。
但是購房者表示，對于商品房改為廉租房的事情并不知情，“要不是媒體曝光，我們還蒙在鼓里?！?/p>
按照商州區(qū)的整改方案，對于當(dāng)初規(guī)劃的600套廉租房中剩余的528套，不再由“仿古一條街”項目配建，轉(zhuǎn)而遷至新建廉租房小區(qū)建設(shè)，并延期完工。
商州區(qū)財政局經(jīng)濟建設(shè)股股長陳根記表示，由于工期一再延后并最終遷建，地方需要配套的資金隨著物價上漲等因素水漲船高，商州區(qū)財政需要配套的資金上升為4600萬元。
歷史欠賬還未消化，新任務(wù)又來了。2011年，中央給陜西省的保障性住房任務(wù)是43萬套。陜西則在中央下達任務(wù)的基礎(chǔ)上再加7000套，達到43.7萬套，并將建設(shè)任務(wù)下達到各地市。
2011年，商州區(qū)面臨著廉租房3.41萬平方米、公租房7.92萬平方米的保障房建設(shè)任務(wù)。而完成這些項目共需地方配套1.4億元－1.5億元。按照三年內(nèi)完成配套的要求，區(qū)財政每年要支出近5000萬元。
商州區(qū)財政局局長楊百正、商州區(qū)住建局局長邵繼宏皆表示，這對財政收入剛過2億元的商州區(qū)而言，是一個幾乎不能完成的任務(wù)。
2011年4月，陜西省公布《住房保障工作評價考核暫行辦法》，提出要對該省各市政府住房保障工作進行月排名和年終全面考核。
考核內(nèi)容包括目標(biāo)任務(wù)分解、前期手續(xù)辦理、土地供應(yīng)、資金落實、開工量、配租配售管理等15項指標(biāo)?？己藘?yōu)秀者，將由省政府給予通報表彰，考核不合格者，則會受到通報批評，并責(zé)令限期整改。
此外，考核結(jié)果還將成為年度目標(biāo)責(zé)任考核依據(jù)，對于當(dāng)年沒有完成住房保障目標(biāo)任務(wù)的市政府和省政府部門，不得評為優(yōu)秀等次。
在此現(xiàn)實下，各地對于自己的排名都十分在意。根據(jù)商洛市官方數(shù)據(jù)，在今年前三個月保障性住房綜合考核排名中，其位列全省第一。而在5月的排名中，商洛市則變成了全省第四。
記者接觸的商洛市、縣(區(qū))兩級官員表示，現(xiàn)在層層分解下來的任務(wù)壓得他們喘不過氣來，“天天都是關(guān)于保障住房建設(shè)的會議，別的事情只能放在一邊了?！?/p>