華商調(diào)查：商南房地產(chǎn)亂象背后 多部門監(jiān)管失范

　　近日，一份商南縣檢察院3年前的《預(yù)防調(diào)查報告》再次被提起。商南縣檢察院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年1月到2013年6月，該縣6個房地產(chǎn)項目的實際建設(shè)容積率“飆高”。后經(jīng)國土部門評估，由此未給國家繳納的土地出讓金竟達(dá)2600萬元。而這其中，商南縣住建局、土地局、不動產(chǎn)管理局等部門的公職人員都涉嫌瀆職。近日，商洛市檢察院檢察長前往商南現(xiàn)場督辦該案。

3年前的《預(yù)防調(diào)查報告》

　　2017年3月初，有匿名網(wǎng)友給華商報提供了一份商南縣人民檢察院的《預(yù)防調(diào)查報告》。這份2013年商南縣檢察院的調(diào)查報告，主要涉及當(dāng)時的商南縣房地產(chǎn)市場亂象。

　　6房地產(chǎn)項目容積率“飆高”超合同約定面積5.8萬㎡

　　報告中詳細(xì)記述了當(dāng)時主管檢察長和另外兩名職務(wù)犯罪預(yù)防科(后改為反瀆局)的檢察官，前后歷時3個月，對全縣2010年1月到2013年6月取得規(guī)劃許可的10個房地產(chǎn)開發(fā)項目用地及實際建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查的情況。其中一組數(shù)據(jù)令人震驚，調(diào)查組發(fā)現(xiàn)，其中有6個房地產(chǎn)項目實際建設(shè)容積率與土地出讓合同約定容積率相比明顯提高很多，超合同約定容積率建筑面積共計5.8萬平方米。6個房地產(chǎn)項目包括：當(dāng)?shù)仃兾魉紕?chuàng)房地產(chǎn)公司開發(fā)的“雅居園”小區(qū)和“雅都花園”小區(qū)(總共兩個項目)；商南縣順義印務(wù)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的“順義家園”小區(qū)；商南縣寶利食品廠開發(fā)的“寶利建材批發(fā)市場”；陜西澤美地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“廣場壹號”小區(qū)；商南縣糧食購銷公司開發(fā)的“學(xué)府花園”小區(qū)。

住建局未編制過控規(guī)審批隨意性較大

　 容積率是建筑面積總和與用地面積的比值，主要反映用地的開發(fā)強(qiáng)度，由城市規(guī)劃確定，具體要求和標(biāo)準(zhǔn)按各地區(qū)規(guī)劃行政主管部門的規(guī)定辦理。報告中指出，2008年1月1日執(zhí)行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和2009年7月1日施行的《陜西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》明確規(guī)定，縣級人民政府規(guī)劃主管部門應(yīng)根據(jù)總體規(guī)劃制定縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)則(簡稱控規(guī))?？匾?guī)包含地塊的用地性質(zhì)、建筑密度、日照間距、容積率、綠地率、停車位、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配置、應(yīng)急避難場所等，這些應(yīng)當(dāng)作為控規(guī)的強(qiáng)制性內(nèi)容?？匾?guī)要經(jīng)政府批準(zhǔn)并報本級人大常委會備案，作為一切規(guī)劃工作的強(qiáng)制性依據(jù)，不得突破。

　　容積率作為其中的重要指標(biāo)之一，既是國有土地使用權(quán)出讓合同中必須規(guī)定的重要內(nèi)容，也是進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃行政許可時必須嚴(yán)格控制的關(guān)鍵指標(biāo)，某一塊地規(guī)劃容積率的大小是決定該土地出讓價格的重要因素之一。然而，檢察官調(diào)查時卻發(fā)現(xiàn)，商南縣規(guī)劃部門是住建局下屬單位，而住建局竟然沒有編制過城區(qū)建設(shè)用地控規(guī)，致使土地出讓、規(guī)劃審批缺乏控規(guī)依據(jù)，規(guī)劃條件審批隨意性較大。有知情者告訴華商報記者，一些審批完全就是靠領(lǐng)導(dǎo)主觀意見，難免不會滋生腐敗。辦案人員認(rèn)為：“在寸土寸金的城市，建設(shè)規(guī)劃紅線退一點，規(guī)劃格局動一點，普通人是難以覺察出來的，但對房地產(chǎn)商來說卻意味著巨大的利益”。

土地已出讓規(guī)劃才跟上 相關(guān)部門各自為政監(jiān)管失范

　　商南縣檢察院在《預(yù)防調(diào)查報告》中提到，按照規(guī)定，在簽訂土地出讓合同以前，必須要由城建規(guī)劃部門提前出具規(guī)劃條件并按規(guī)劃條件出讓。但是，由于商南縣相關(guān)部門之間各自為政，致使部分土地出讓在前，城建規(guī)劃在后，從而導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)項目后期規(guī)劃及實際建設(shè)情況與土地出讓時約定的使用條件嚴(yán)重不符。報告中提到，一些群眾給商南縣檢察院舉報稱，商南縣長新路北側(cè)和富興路東側(cè)交叉口的“寶利建材批發(fā)市場”立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在僅獲批沿街建設(shè)一棟商住樓的情況下，開發(fā)商在院內(nèi)違規(guī)超建一棟七層商品住宅樓。違建面積5541平方米，早在2012年大部分房屋已入住。

　　檢察院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該工程在檢方進(jìn)入調(diào)查的2013年7月份，一直沒有人進(jìn)行竣工驗收，相關(guān)政府職能部門對此違規(guī)行為沒有進(jìn)行查處，“監(jiān)管上出現(xiàn)空白地帶，給國家造成經(jīng)濟(jì)損失”。諸如此類不作為的案例還有，2012年以前辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，住建局竟然不讓開發(fā)商提供土地出讓合同等證明材料。這也就導(dǎo)致建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的項目用地面積與建設(shè)單位實際用地面積往往存在較大誤差，土地出讓合同上約定的各項土地使用條件形同虛設(shè)，無任何意義。而住建局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上，10個項目無一標(biāo)明容積率的指標(biāo)，為開發(fā)商超建提供了可乘之機(jī)。此外，“先斬后奏”也是商南房地產(chǎn)開發(fā)的一個特點，一些開發(fā)商擅自提升樓層、提高容積率，在已經(jīng)形成事實的情況下才報有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審批，期間無人監(jiān)管。

記者調(diào)查：未補(bǔ)繳土地出讓金問題開發(fā)商竟拿到房產(chǎn)證

　　2017年3月20日和21日，華商報記者對此進(jìn)行調(diào)查采訪的過程中，從一些群眾口中了解到，在開發(fā)商沒有補(bǔ)繳土地出讓金的情況下，商南縣不動產(chǎn)管理局就給頒發(fā)了房產(chǎn)證(不動產(chǎn)登記證)。對此，商南縣不動產(chǎn)管理局書記殷延武說，按照國家的相關(guān)規(guī)定，在辦理房產(chǎn)證的時候，必須要提供土地出讓合同、土地出讓金的票據(jù)復(fù)印件等，否則不能辦理房產(chǎn)證。而受該局局長指派接受記者采訪的不動產(chǎn)登記中心主任劉繼紅的說法卻與書記的說法“并不一致”，劉繼紅說，因為住建局將竣工的房屋驗收過了，所以他們也沒有再讓出示一些手續(xù)，而是以通過竣工驗收視為可以辦理房產(chǎn)證的前提。商南縣國土局局長周思斌說，2013年在檢察院介入后，檢察院給住建局和國土局發(fā)出《檢察建議書》，要求兩部門依法追繳增加容積率部分土地出讓金。他們后來對于上述企業(yè)超建的面積進(jìn)行評估，評估的結(jié)果是超建的面積應(yīng)給國家補(bǔ)繳土地出讓金2600余萬元，遂要求6個開發(fā)商補(bǔ)交土地出讓金。華商報了解到，目前“廣場壹號”小區(qū)已經(jīng)補(bǔ)繳完了土地出讓金。還有一個小區(qū)準(zhǔn)備用所建的房屋和修建的幼兒園抵土地出讓金。

國土局建議采取強(qiáng)制措施縣政府一直未予回復(fù)

　 看到事態(tài)嚴(yán)重，2016年4月21日，國土局給縣政府進(jìn)行了請示，建議縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，召集檢察院、法院、住建局、國土局追繳開發(fā)商所欠的巨額土地出讓金。并提出對拒繳的開發(fā)商將其列入黑名單，在其后續(xù)的項目上停辦一切手續(xù)，同時必要的話申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。華商報記者了解到，對此，商南縣政府不知為何沒有給予回復(fù)。周思斌說，國土局已經(jīng)給住建局打過招呼，竣工驗收的時候要叫上國土局一起前往，避免沒有繳納土地出讓金的企業(yè)順利通過驗收?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)一些企業(yè)沒有繳納土地出讓金就在辦理房產(chǎn)證后，在2015年6月通知不動產(chǎn)管理局停辦房產(chǎn)證?！敝芩急笳f。是口頭通知還是書面通知呢?周思斌說在會議上說過，是否做過會議記錄不清楚。隨后，華商報記者聯(lián)系商南縣住建局局長全強(qiáng)虎采訪被拒。據(jù)了解，3月20日，商洛市檢察院檢察長李樹志等人已前往商南縣督戰(zhàn)，對商南縣住建局、土地局、不動產(chǎn)管理局進(jìn)行調(diào)查。此事也引起商洛市委領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，“如果發(fā)現(xiàn)有人有權(quán)錢交易和瀆職行為，將堅決嚴(yán)查”.（來源：華商報作者 崔永利2017-03-26 ）