最高院：無證房地產(chǎn)買受人有權(quán)訴訟主張分配征收賠償款

原創(chuàng)：初明峰、侯文靜

北京市浩天信和（濟南）律師事務(wù)所

裁判要點：

出賣人與買受人就無證房產(chǎn)進行房屋買賣，買受人不能依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定取得物權(quán)，但當國家將針對該房屋發(fā)放拆遷補償款時，該補償款應(yīng)歸無證房產(chǎn)的買受人所有。在征收主體按照征收方案確定的具體補償數(shù)額予以補償后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當作為民事糾紛予以受理。

案情摘要：

1、2008年6月3日，孫建國與秦宗孝簽訂《房屋買賣合同》：孫建國將其與張宗勤（張宗勤已放棄優(yōu)先購買權(quán)）共有產(chǎn)權(quán)的數(shù)套房屋中一半份額出售給秦宗孝。

2、另查明，案涉數(shù)套房屋中有一部分為無證房屋，但其它有證房屋部分也未辦理過戶登記。

3、2014年，案涉房屋被納入政府拆遷改造范圍，原權(quán)利人孫建國、張宗勤與政府簽訂房屋征收補償協(xié)議書，并收取了拆遷補償款。

4、秦宗孝訴至法院要求孫建國返還其應(yīng)得的拆遷補償款。

5、一審法院判決支持原告的訴訟請求；二審法院認為不應(yīng)通過民事訴訟途徑解決，對一審進行改判；最高院再審后，撤銷二審判決，維持一審判決。

爭議焦點：

關(guān)于案涉無證房屋拆遷補償款的歸屬問題？

法院觀點：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，孫建國在已收取了購房款的情況下，本應(yīng)及時將出賣房屋過戶登記至秦宗孝名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價—拆遷補償款，現(xiàn)因?qū)O建國亦尚未實際領(lǐng)取拆遷補償款，則秦宗孝請求確認其享有上述征收補償協(xié)議中孫建國所出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權(quán)等財產(chǎn)所對應(yīng)的拆遷補償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。

在征收主體按照征收方案確定的具體補償數(shù)額予以補償后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該征收補償費的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當作為民事糾紛予以受理。二審判決認定本案訴爭的無證房產(chǎn)補償費用分配涉及到違法建筑確權(quán)并以此駁回秦宗孝就該部分的起訴，屬于適用法律錯誤，本院予以糾正。一審判決對此焦點問題的認定和處理符合法律規(guī)定，應(yīng)予維持。

案例索引：

（2017）最高法民再407號

相關(guān)法條：

《物權(quán)法》

第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

實務(wù)分析：

在實務(wù)中，對于無證房地產(chǎn)的買賣，買受人權(quán)益是否保護的問題，實務(wù)中存在爭議。如果買受房產(chǎn)無第三人主張權(quán)利，買受人占有使用無證房產(chǎn)，矛盾往往不會浮現(xiàn)。一旦出現(xiàn)房產(chǎn)被他人主張權(quán)利，或者被征收、拆遷出現(xiàn)了賠償（補償）情形時，風(fēng)險問題暴露。在后者情形出現(xiàn)時實務(wù)中的爭議主要體現(xiàn)在兩個焦點上：1、無證房地產(chǎn)交易買賣合同已經(jīng)履行，但無法辦理過戶的情形下，買受人在相關(guān)房產(chǎn)被征收后是否有權(quán)主張征收補償？2、如果因為征收補償分配問題發(fā)生糾紛，是否屬于民事審判的范圍？

本文援引最高院案例明確上述爭議問題的裁判規(guī)則，特此推薦。