房地產(chǎn)“以房抵債合同”的注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)提示

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些資金緊張現(xiàn)象，為了不耽誤工期，順利進(jìn)行施工與開(kāi)發(fā)，同時(shí)也為了給施工承包方一定的保底及心理安慰，一般會(huì)通過(guò) “以房抵債”的形式簽訂相應(yīng)的合同。筆者結(jié)合實(shí)務(wù)中所接觸到的合同形式及司法審判中的案例，作以下法律分析及風(fēng)險(xiǎn)提示。

以房抵債，本質(zhì)上即以物抵債的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)不能向施工單位、材料商等建筑企業(yè)支付工程款、材料款等欠款時(shí)，其以該項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵償欠款的交易行為。

一、“以房抵債合同” 的簽訂時(shí)間及法律效力問(wèn)題。

在實(shí)務(wù)中，一般“以房抵債合同”的簽訂時(shí)間是在建設(shè)施工合同簽訂的同時(shí)或是作為補(bǔ)充協(xié)議在后簽訂，并沒(méi)有達(dá)到工程結(jié)算完畢之后債務(wù)履行期屆滿(mǎn)。那么問(wèn)題就隨之而來(lái)，這個(gè)時(shí)間段簽訂的“以房抵債合同”是否有法律效力呢？

對(duì)于債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前即簽訂的以房抵債協(xié)議的，依據(jù)我國(guó)《民法典》第401條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿(mǎn)前達(dá)成以房抵債的合意，并約定債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，存在以房抵債協(xié)議無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》45.【履行期屆滿(mǎn)前達(dá)成的以物抵債協(xié)議】“當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。”

同時(shí)《九民會(huì)議紀(jì)要》44.【履行期屆滿(mǎn)后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】“當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無(wú)其他無(wú)效事由的，人民法院依法予以支持?！?/span>

從以上規(guī)定就可以看出，以物抵債協(xié)議的簽訂時(shí)間很關(guān)鍵，直接影響到當(dāng)事人的訴求是否能夠?qū)崿F(xiàn)。

二、“以房抵債合同”簽訂后是否需要進(jìn)行物權(quán)登記的問(wèn)題。

以房抵款協(xié)議本身并不產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，基于代物清償?shù)囊镄?。因此，在簽訂以房抵款協(xié)議后，應(yīng)及時(shí)辦理房產(chǎn)預(yù)告登記，并保持該預(yù)告登記始終處于有效狀態(tài)，該以房抵債行為才具有公示效力。

而對(duì)于債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后約定的“以房抵債”，實(shí)際上是當(dāng)事人事后達(dá)成的新的債務(wù)清償協(xié)議。此時(shí)，以房抵債是否能夠達(dá)到清償債務(wù)的目的，關(guān)鍵在于以房抵債行為是否履行完畢。正如上述所說(shuō)，“以房抵債”應(yīng)具有實(shí)踐性。如果債務(wù)人不予配合，債權(quán)人提出要求過(guò)戶(hù)履行協(xié)議內(nèi)容，人民法院一般不會(huì)支持，債權(quán)人只有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)。人民法院會(huì)向債權(quán)人進(jìn)行釋明，告知其變更訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。

三、“以房抵債合同”所涉及的抵債房是否具有優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。見(jiàn)于《民法典》第八百零七條：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！蛾P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鍡l：與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第三十六條： 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

那么在“以房抵債合同”所涉及的抵債房是否具有優(yōu)先受償權(quán)呢？實(shí)務(wù)中做法不一，有的認(rèn)為在“以房抵債合同”中，雙方已對(duì)建設(shè)工程價(jià)款做出了重新約定，該抵債房充當(dāng)?shù)檬且话銈鶛?quán)的替代物了，因此就沒(méi)有優(yōu)先性了。但是本文作者卻認(rèn)為其仍具有優(yōu)先性，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)的本質(zhì)上仍是參與工程建設(shè)的那些勞動(dòng)者，他們付出了辛勤的勞動(dòng)，到最后卻有可能拿不到血汗錢(qián)，雖然在此過(guò)程承包人通過(guò)“以房抵債合同”取得了抵債房，但并不是其最終目的和希望，只是退而求其次的一個(gè)變換形式，不能因?yàn)樾问桨l(fā)生了變化，就將保護(hù)勞動(dòng)者和弱勢(shì)群體的法律精神也隨之變化，這是明顯不符合法律公平正義內(nèi)在精神的。因此，抵債房仍然具有優(yōu)先性，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

以上就是筆者對(duì)“以房抵債合同” 的法律分析及風(fēng)險(xiǎn)提示，希望對(duì)廣大讀者有所幫助和啟發(fā)，在寫(xiě)作的過(guò)程中也查閱了相關(guān)主題資料，對(duì)提供思想和素材的其他作者一并表示感謝。