情勢(shì)變更合同解除權(quán)
情勢(shì)變更
合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。
裁判要旨
銅川市印臺(tái)區(qū)發(fā)展和改革局向甲街道辦事處出具的“銅川市印臺(tái)區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于同意調(diào)整甲街道南社區(qū)綜合服務(wù)中心項(xiàng)目部分建設(shè)內(nèi)容的函”，從該函的內(nèi)容看是“發(fā)改委同意將購(gòu)置信用聯(lián)社和傲背村兩棟樓資產(chǎn)列為建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容”。因此，該函是以甲街道南社區(qū)的申請(qǐng)為前提，并非印臺(tái)區(qū)政府相關(guān)部門決定建設(shè)的公益項(xiàng)目。且目前該項(xiàng)目已施工完畢，從現(xiàn)場(chǎng)情況看，該項(xiàng)目的建設(shè)并不足以導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。因此，本案的情勢(shì)變更理由不能成立。
民事判決書
陜西省銅川市中級(jí)人民法院
民事判決書
(2021)陜02民終47號(hào)
上訴人(原審被告)：銅川市A有限責(zé)任公司。住所地：陜西省銅川市印臺(tái)區(qū)。
法定代表人：宋某龍，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：宋某星，男，1979年10月21日生，漢族，住陜西省銅川市印臺(tái)區(qū)。
委托訴訟代理人：宋某璋，男，1943年10月16日生，漢族，住陜西省銅川市印臺(tái)區(qū)。
被上訴人(原審原告)：銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)。住所地：陜西省銅川市印臺(tái)區(qū)。
法定代表人：王某成，系該村村委會(huì)主任。
上訴人銅川市A有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱明星公司)因與被上訴人銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)(簡(jiǎn)稱乙村委會(huì))房屋租賃合同糾紛一案，不服銅川市印臺(tái)區(qū)人民法院(2020)陜0203民初740號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人明星公司的委托訴訟代理人宋某星、宋某璋到庭參加訴訟。被上訴人乙村委會(huì)經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
明星公司上訴請(qǐng)求:1、撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；2、改判上訴人向被上訴人支付房屋租金1800元；3、本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院以情勢(shì)變更為由解除合同，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，與法律法規(guī)不符，判決第一項(xiàng)不能成立，請(qǐng)求二審改判。二、關(guān)于拖欠房租的問(wèn)題。1、上訴人在庭審中陳述2015年以前的房租已經(jīng)交清，根據(jù)被上訴人2016年打的房費(fèi)白條為依據(jù)租金已交到2019年4月。2、上訴人在一審法院已陳述2018年被上訴人緊挨我們廠房蓋二層樓，影響我們生產(chǎn)出入，經(jīng)雙方協(xié)調(diào)我們?cè)趶S房另一端開了口，制作不銹鋼大門一副損失5000元，并說(shuō)給我們賠損失，請(qǐng)求法院從剩余租金里扣除。3、2015年被上訴人對(duì)三家房客統(tǒng)一收房租，開具了房費(fèi)收據(jù)，我們已付清2015年的房租。
銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)未出庭應(yīng)訴也未提交書面答辯意見。
乙村委會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法判令解除原、被告于2011年9月15日簽訂的《房屋租賃合同》；2、請(qǐng)求依法判令被告支付場(chǎng)地、房屋租賃費(fèi)21600元及違約金2880元；3、本案訴訟費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審判決認(rèn)定事實(shí)如下: 2011年9月15日，原告與被告簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定原告將其位于乙村委會(huì)前二層房屋內(nèi)：第一層，共四間。房后空地：東西方向“東至信用社后圍墻，西至樓房盡頭”，南北方向“南從樓房墻邊，北到信用社北邊墻邊”的矩形空地及房屋租賃給被告明星公司作為廠房使用。租賃期限為20年（自2011年9月1日至2031年9月1日），房屋租金每月300元，場(chǎng)地租金為每月100元。2019年4月19日銅川市印臺(tái)區(qū)發(fā)展和改革局向甲街道辦事處出具了“銅川市印臺(tái)區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于同意調(diào)整甲街道南社區(qū)綜合服務(wù)中心項(xiàng)目部分建設(shè)內(nèi)容的函”，該函同意將購(gòu)置信用聯(lián)社和乙兩棟樓資產(chǎn)列為建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。被告所占房屋場(chǎng)地系該文件要求的所建項(xiàng)目的用地范圍，該場(chǎng)地將用于民生公益事業(yè)。2019年7月3日原告向被告出具了限期搬離通知書，限被告于2019年7月15日前搬離該房屋。另查明，2017年3月10日被告出具的收條中已標(biāo)明“2016年已交清”。2017年及以后的租金被告僅提供有三張收條，金額共計(jì)5000元。
一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、原、被告簽訂的租賃合同是否應(yīng)該解除；二、被告尚拖欠原告多少租金。針對(duì)焦點(diǎn)一，原、被告間經(jīng)協(xié)商一致于2011年9月15日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同系雙方真實(shí)意思表示且不違反法律規(guī)定，合同成立并生效。2019年因政府政策調(diào)整，該場(chǎng)地及房屋將作為民生公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目使用，致使被告不能繼續(xù)租用該房屋。此系合同成立后的客觀情況發(fā)生了雙方在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的重大變化，應(yīng)系情勢(shì)變更。該合同已無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，故原告請(qǐng)求解除該合同的訴訟請(qǐng)求本院依法應(yīng)予支持；針對(duì)焦點(diǎn)二，因原、被告訂立合同時(shí)，合同成立并生效。原告也已按照合同的約定向被告明星公司提供了場(chǎng)地及房屋，故被告亦應(yīng)按照約定向原告支付房屋租金。因被告提供的房屋租金收條中已載明“2016年已交清”且原告對(duì)此無(wú)異議，故應(yīng)認(rèn)定為2016年以前的租金被告已經(jīng)交清。2017年至今的房屋租金應(yīng)按照雙方約定的“房屋租金每月300元，場(chǎng)地租金為每月100元”即每月共計(jì)400元計(jì)算，計(jì)算至本案立案之日2020年9月，共計(jì)45個(gè)月，應(yīng)為400元*45個(gè)月=18000元。被告提供有2017年之后的收條三張共計(jì)5000元，扣除此部分后尚欠租金應(yīng)為13000元。原告主張違約金2880元，因合同對(duì)于違約金的約定明顯超出法律合理范圍且本案合同的解除系情勢(shì)變更，故一審法院對(duì)此不予支持。被告主張若解除合同原告應(yīng)當(dāng)向其賠償損失200萬(wàn)元，因被告對(duì)其損失無(wú)相關(guān)證據(jù)向本院提供，其可在損失明確后另行提起訴訟。綜上,依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百一十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條之規(guī)定判決：一、解除原告銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)與被告銅川市A有限責(zé)任公司于2011年9月15日簽訂的《房屋租賃合同》二、被告銅川市A有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告支付剩余租金13000元。三、駁回原告銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定處理。案件受理費(fèi)412元，已減半收取206元，由被告銅川市A有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)100元，由原告銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)負(fù)擔(dān)106元。
一審查明的事實(shí)與二審查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、本案雙方租賃合同是否存在情勢(shì)變更導(dǎo)致解除合同的事由；2、拖欠租金的計(jì)算；3、上訴人主張的損失抵消問(wèn)題。
關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。一審判決依據(jù)2019年4月19日銅川市印臺(tái)區(qū)發(fā)展和改革局向甲街道辦事處出具的“銅川市印臺(tái)區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于同意調(diào)整甲街道南社區(qū)綜合服務(wù)中心項(xiàng)目部分建設(shè)內(nèi)容的函”，認(rèn)定此系情勢(shì)變更合同目的已不能實(shí)現(xiàn)。但從該函的內(nèi)容看是“發(fā)改委同意將購(gòu)置信用聯(lián)社和乙兩棟樓資產(chǎn)列為建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容”。因此，該函是以甲街道南社區(qū)的申請(qǐng)為前提，并非印臺(tái)區(qū)政府相關(guān)部門決定建設(shè)的公益項(xiàng)目。且目前該項(xiàng)目已施工完畢，從現(xiàn)場(chǎng)情況看，該項(xiàng)目的建設(shè)并不足以導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，因此，一審認(rèn)定本案存在情勢(shì)變更導(dǎo)致合同無(wú)法履行的理由不能成立。雙方簽訂的合同期限為20年，僅履行了9年，上訴人在合同履行期間加蓋了廠房，投資較大，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，應(yīng)當(dāng)保護(hù)市場(chǎng)主體的合法經(jīng)營(yíng)。乙村委會(huì)請(qǐng)求解除租賃合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，亦不符合六穩(wěn)六保的政策要求。
關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。上訴人二審主張拖欠租賃費(fèi)的數(shù)額是以2015年之前的租金已付清為前提的，但其沒有證據(jù)證明2015年之前不欠租金，一審根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)對(duì)租賃費(fèi)作出的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，上訴人主張的該事實(shí)無(wú)證據(jù)證明，不能成立。
關(guān)于第三個(gè)焦點(diǎn)。上訴人一審時(shí)既未提交證據(jù)證明其損失的具體數(shù)額也未就損失部分進(jìn)行反訴，且在合同繼續(xù)履行的情況下主張賠償損失沒有事實(shí)基礎(chǔ)，因此對(duì)其主張的損失部分本案不予涉及。
綜上，一審判決認(rèn)定本案合同訂立后發(fā)生情勢(shì)變更的理由不成立，解除涉案合同沒有事實(shí)依據(jù)也不符合相關(guān)政策要求，本院予以變更。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷銅川市印臺(tái)區(qū)人民法院(2020)陜0203民初740號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、變更銅川市印臺(tái)區(qū)人民法院(2020)陜0203民初740號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為：銅川市A有限責(zé)任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)支付截止2020年9月的租金13000元。
三、銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)與銅川市A有限責(zé)任公司于2011年9月15日簽訂的《房屋租賃合同》繼續(xù)履行。
四、駁回銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)412元，減半收取206元，由銅川市A有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)100元，由銅川市印臺(tái)區(qū)甲街道辦事處乙村民委員會(huì)負(fù)擔(dān)106元。二審案件受理費(fèi)125元，由銅川市A有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 周少英
審 判 員 賀曉華
審 判 員 董 敏
二O二一年三月十九日
書 記 員 陳蕊妮