---評XX商城租賃合同糾紛仲裁案
【編者按】該案是一起租賃合同糾紛案件，其中對履約保證金性質(zhì)的認(rèn)定是本案的關(guān)鍵，只有此核心問題得到解決之后，其他爭議焦點(diǎn)才能迎刃而解。該案仲裁員對履約保證金性質(zhì)及其他問題的認(rèn)定體現(xiàn)了其專業(yè)的法律素養(yǎng)，同時適時行使釋明權(quán)，使雙方在審理中明確法理與法規(guī)，最后調(diào)解結(jié)案，使雙方的利益得到了很好的兼顧，取得了良好的社會效果。
基本案情
爭議焦點(diǎn)
仲裁意見及處理結(jié)果
1．關(guān)于本合同的性質(zhì)問題
本合同為個別商議合同，不是格式合同。
《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)適用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者格式條款一方免除責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！北景负贤@然不符合格式合同的規(guī)定，本案和同事雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，合同編號純屬內(nèi)部管理的需要，不熟格式條款。
2．關(guān)于被申請人是否濫用解除權(quán)的問題
被申請人沒有構(gòu)成解除權(quán)的濫用。被申請人認(rèn)為，根據(jù)《租憑合同》第十二條約定“乙方有下列情況之一，甲方有權(quán)解除合同，并全額扣除保障金：12-1、乙方未按合同約定時間，未足額繳納租金及其他費(fèi)用逾期30日。12-2、未經(jīng)甲方許可的整體轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換行為或整體擅自提供給第三方使用的。12-3、房內(nèi)進(jìn)行各種非法活動的行為。12-4、擅自拆毀、改建改建房屋及設(shè)施的。12-5、擅自改變房屋用途的。12-6、故意毀壞承租房屋。12-7、乙方對每個鋪位一次收取分租商房租兩無元以上的。12-8、乙方有其違約行為的?！?/p>
根據(jù)其中的12-1可以看出，“乙方未按合同約定時間，未足額交納租金及其他費(fèi)用逾期30日，甲方即可解除合同，并全額扣除保障金?！逼渲小白饨稹迸c“其他費(fèi)用”是并列關(guān)系，只要其中一項(xiàng)沒有交納，甲方便能解除合同。故申請人沒有構(gòu)成解除權(quán)的濫用。
3．關(guān)于《租憑合同》中6-1條和12-1條是否沖突的問題
租憑合同6-1條與12-1條不沖突。
雙方所簽訂的租憑合同及附屬合同當(dāng)事人適格，思表示真實(shí)，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！蹲鈶{合同》第六條約定“合同期間，乙方如違反合同規(guī)定，即使甲方未能如期收到租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、空調(diào)費(fèi)用、甲方可根據(jù)所欠租金和費(fèi)用的多少在保證金中沖減?！?/p>
第十二條約定，“乙方有下列情況之一，甲方有權(quán)解除合同，并全額扣除保證金：乙方未按合同約定時間，未足額交納租金及其他費(fèi)用逾期30日?！贝撕贤请p方協(xié)商一致的結(jié)果，是雙方當(dāng)事人真是意思的表示。立足合同目的，此二條款雖在行文上有先后順序，但在邏輯結(jié)構(gòu)上并無先后之分。該合同實(shí)際上是在申請人違約的情況下賦予被申請人選擇權(quán)，當(dāng)申請人違約時，被申請人可選擇從保證金中沖減租金并繼續(xù)履行合同或解除合同并全額扣除保證金。故二條款并不沖突。
4. 關(guān)于500萬的性質(zhì)問題
仲裁庭認(rèn)為，定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。定金必須以明確的意思表示約定。當(dāng)事人要么明確約定其給付的金錢為定金，要么約定了定金罰則得實(shí)際內(nèi)容，否則不構(gòu)成定金。當(dāng)事人雙方并未明確約定該500萬的性質(zhì)是定金，不符合法律的規(guī)定，所以不構(gòu)成定金。
違約金是由當(dāng)事人約定的，在一方違約的情況下給付對方的一定數(shù)額的價金。本案中，雙方當(dāng)事人訂立的《租賃合同》第六條與第十二條的內(nèi)容表明當(dāng)乙方違約時，甲方可以從500萬中減免價金或?qū)?00萬扣除，此內(nèi)容表明500萬元的性質(zhì)是違約金。
5. 關(guān)于被申請人提出反請求中損失的賠償額問題
仲裁庭認(rèn)為被申請人解除租賃合同，扣除500萬元保證金的行為合法有效，予以支持。被申請人代申請人履行義務(wù)，退還各商戶履約保證金，共計(jì)178萬元，申請人構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)返還被申請人。根據(jù)合同約定，水、電、空調(diào)費(fèi)用由申請人負(fù)擔(dān)，所以，商場在2006年5月1日至2007年4月30日產(chǎn)生的水、電、空調(diào)費(fèi)用由申請人承擔(dān)。申請人與被申請人已解除合同，且被申請人已扣除違約金500萬元，故被申請人要求申請人支付商城空閑一年的租金490萬元的請求無法律依據(jù)，不予支持。
基于以上認(rèn)識，仲裁庭給雙方進(jìn)行了釋明，并多次主持調(diào)解。后當(dāng)事人雙方當(dāng)事人在仲裁庭的主持下，經(jīng)協(xié)商達(dá)成了以下調(diào)解協(xié)議：
一、雙方簽訂的《租賃合同》終止履行。
二、雙方關(guān)于《租賃合同》而引起的糾紛，在被申請人一次性補(bǔ)申請人38萬元人民幣終結(jié)，調(diào)解書雙方簽收后于十五日內(nèi)付清。
三、雙方因《租賃合同》再無任何糾紛。
四、仲裁費(fèi)、反請求仲裁費(fèi)雙方各自承擔(dān)。
評 析
（1）給付延遲：契約當(dāng)事人的一方遲延給付者，他方當(dāng)事人得定相當(dāng)期限，催告其履行，如于期限內(nèi)不履行時，得解除其契約（第二五四條）。依契約之性質(zhì)或當(dāng)事人之意思表示，非于一定使其為給付不能達(dá)其契約之目的，而契約當(dāng)事人之一方不按照使其給付者，他方當(dāng)事人得不為前條之催告，解除其契約（第二五四條）。
（2）給付不能（第二五四條）。
（3）債權(quán)人不完全給付的，若債權(quán)人受領(lǐng)給付無利益，或依契約目的不能期望債務(wù)人履行契約時，債權(quán)人亦得解除契約（第二二七條準(zhǔn)用給付不能，給付遲延規(guī)定）。
仲 裁 心 的