【案例之二十】
李文偉五十八天和諧調解商品房買賣糾紛
市場經(jīng)濟的快速發(fā)展促進了城市建設步伐的不斷加快，城市經(jīng)濟規(guī)?；砟钍谷藗儗ψ》康男枨笠才c日俱增，從而大大促進了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。但是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，由于人們不成熟的商品化思維必然會引出許許多多商品房買賣中的法律問題。原商州區(qū)法院副院長現(xiàn)仲裁員（調解員）李文偉近日僅用58天時間調解結案一起《商品房買賣合同》糾紛，申請人薛xx獲得29830元的違約及損失賠償費。雙方當事人對處理結果均表示滿意。此案裁調亦應引起開發(fā)商和購房者的深思，亦應引起人們注意如何在商品社會中履行法律踐約而奮求和諧。本案又一次體現(xiàn)了仲裁員息事止爭的高效、快捷、公平、公正和諧的仲裁理念。
基本案情：2008年8月11日申請人薛xx與被申請人商洛市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份購買商州城區(qū)東部商品房的《商品房買賣合同》（編號：GF—2000—0171，合同編號：VNS—I—2008111），合同第六條約定：“壹拾伍萬零仟零佰零拾零元整（￥150000.00元）采取銀行按揭貸款。”第八條約定：“出賣人應當在2009年8月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格?！钡诰艞l逾期交房的違約責任約定：“逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金?！蓖?月17日申請人作為借款人和抵押人，被申請人作為保證人，商洛建行作為貸款人，三方共同簽訂了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》。當月27日申請人委托xx銀行將壹拾伍萬元整（￥150000.00元）的貸款轉存入被申請人在xx銀行的賬戶。此后，申請人按時月供至今，嚴格遵守兩份合同約定，而被申請人多出違約，雖拿出一套賠償方案，但申請人對被申請人提出的按首付款和月供的金額計算違約金的意見不予以接受，致使房屋至今不能交付。
綜上所述，申請人認為，申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對雙方均具有約束力，而被申請人在違約的情況下，提出了不利于申請人的賠償方案，申請人實在無法接受，故依據(jù)合同第十九條的約定，2010年11月12日提交西安仲裁委員會商洛分會委員會仲裁。
被答辯人辯稱：答辯人認為被答辯人的仲裁請求無充分的事實及法律依據(jù)，應依法部分予以駁回，具體事實及理由如下：一、答辯人與被答辯人雙方于2008年8月11日簽訂了《商品房買賣合同》，依據(jù)該合同第八條之約定，該商品房的交付期限為2009年8月30日，交付條件為驗收合格。2010年5月20日，被答辯人所購房屋經(jīng)勘查、設計、施工、監(jiān)理及建設五方責任主體驗收合格，已達到了交房條件。答辯人于2010年5月31日向被答辯人郵寄了《入伙通知書》，并于2010年6月9日在《商洛日報》第4版刊登了《東方威尼斯水城一期8區(qū)業(yè)主入伙公告》，以報紙公告方式通知被答辯人交房。按照雙方合同約定，自答辯人通知被答辯人三日起十五日內(nèi)，被答辯人未辦理房屋交接手續(xù)的，則視為被答辯人無異議接受所購房屋。因此，逾期交房的時間應自2009年8月31起至2010年6月18日止，共計288天；二、正如被答辯人仲裁申請所述，雙方《商品房買賣合同》第六條明確約定，被答辯人以銀行按揭方式支付房價款。答辯人、被答辯人及第三人中國xx銀行股份有限公司商洛分行于2008年9月17日簽訂了《個人住房借款合同》，依據(jù)該合同第十二條、第三十六條之約定，答辯人對被答辯人的按揭貸款行為承擔最高額連帶保證責任。按照西安仲裁委員會《關于商品房買賣合同違約金計算基數(shù)的指導意見》及相關規(guī)定，逾期交房違約金計算的基數(shù)應為首付房款及每月向銀行還款數(shù)額中的本金數(shù)額之和；三、針對被答辯人提出的：1.外框架未建每戶每平方米補償人民幣55元整，共計6237元整；2.室內(nèi)結構優(yōu)化補償人民幣800元整，答辯人對此予以認可，無任何異議；四、依據(jù)雙方《商品房買賣合同》第五條之約定，商品房面積差異應以房屋管理局實測面積為準多退少補。被答辯人所購商品房面積未經(jīng)實測，其仲裁請求無事實及法律依據(jù)，應以房屋管理局最終實測面積為準多退少補；五、被答辯人提出的物業(yè)費收取等問題，遠遠超出雙方《商品房買賣合同》之約定，不屬于本案處理范圍，應由被答辯人購買房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務管理單位依約處理。
李文偉曉之以理、動之以情多次主持調解，雙方當事人于2011年3月4日達成一致調解意見：
一、被申請人一次性賠付申請人人民幣29830元整。
二、申請人薛xx放棄其他仲裁申請請求。
被申請人已全面履行賠付，申請人在收到被申請人的全部賠償款和申請人已預交的仲裁費用后即日已接收所購商品房。
評 語
劉備援陶公而與徐州不求，仲裁為民眾而高效廉潔和諧。