案 情
爭(zhēng) 議 焦 點(diǎn)
仲裁庭意見及處理結(jié)果
合同第八條交房期限約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月31日前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！倍簧暾?qǐng)人并未在2012年10月31日前和2013年5月25日前通知申請(qǐng)人對(duì)合同約定的6—1—801#房屋進(jìn)行驗(yàn)收。房屋驗(yàn)收是當(dāng)事人履行合同第十一條交接約定條款的前提和基礎(chǔ)。驗(yàn)收房屋是雙方當(dāng)事人對(duì)合同標(biāo)的物質(zhì)量等約定的條件的查驗(yàn)，但驗(yàn)收并不產(chǎn)生合同標(biāo)的物的交付轉(zhuǎn)移。交接是合同標(biāo)的物經(jīng)驗(yàn)收后質(zhì)量及合同約定的標(biāo)的物條件合格后標(biāo)的物發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。即沒有“驗(yàn)收”就不能發(fā)生交接。目前國(guó)家《建筑法》、《合同法》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定和商洛市人民政府實(shí)行的是商品房驗(yàn)收交接制度為分戶驗(yàn)收和“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表”強(qiáng)制性規(guī)范制度。合同第八條1款明確約定“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，”并符合合同約定方式進(jìn)行驗(yàn)收。而被申請(qǐng)人2012年10月31日前至今沒有對(duì)6—1—801#房按約定雙方進(jìn)行分戶驗(yàn)收和履行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表制度。被申請(qǐng)人發(fā)布在報(bào)刊上的公告明確為“交房公告”而只字未提驗(yàn)收房屋，并且公告“賀禧各位業(yè)主所購(gòu)買的XXX天地一期6、7、8#樓已具備交房條件”，要求申請(qǐng)人“及時(shí)前往物業(yè)公司辦理入住手續(xù)。”的公告內(nèi)容，事實(shí)侵犯了申請(qǐng)人對(duì)該商品房是否達(dá)到了合同約定的交房條件的分戶驗(yàn)收權(quán)利和查看被申請(qǐng)人建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表的權(quán)利。尤其是合同雙方當(dāng)事人一方并不是“物業(yè)公司”，而被申請(qǐng)人要求“申請(qǐng)人及時(shí)前往物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，”顯然違反合同約定的分戶驗(yàn)收的一方當(dāng)事人主體是被申請(qǐng)人的約定。被申請(qǐng)人既主張房屋驗(yàn)收是雙方當(dāng)事人的權(quán)利，又不履行合同約定的雙方房屋驗(yàn)收的程序而直接公告要求申請(qǐng)人于2013年4月30日前往物業(yè)公司辦理入住手續(xù)的行為，侵犯申請(qǐng)人合同義務(wù)權(quán)利，違約過(guò)錯(cuò)事實(shí)清楚。且被申請(qǐng)人沒有證據(jù)證明通知過(guò)申請(qǐng)人履行房屋驗(yàn)收后合格的法律事實(shí)證據(jù)。被申請(qǐng)人答辯理由：“是申請(qǐng)人不接房不是被申請(qǐng)人不交房”的主張，仲裁庭不予支持。合同第八條再約定的“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2.“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的異常天氣，異常地質(zhì)狀況、政府行為及公用部門所引起的事件。若出現(xiàn)上述不可抗力情形而導(dǎo)致交房延誤的，出賣人可根據(jù)不可抗力持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短，相應(yīng)延遲交付該房屋，且買受人不能追究出賣人的逾期違約責(zé)任。”被申請(qǐng)人舉證的商洛市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督中心站商建質(zhì)發(fā)（2010）19號(hào)和商洛市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商政建發(fā)（2011）184號(hào)、（2012）221號(hào)文件及“情況說(shuō)明”、明確指出“因工期緊確需施工的工程，施工單位必須制定切實(shí)可行的冬季施工方案，經(jīng)監(jiān)理審核同意，建設(shè)單位審批，在落實(shí)冬季施工措施后方可以施工?！逼湮募?nèi)容屬于可克服、可避免、可預(yù)見性。而不符合我國(guó)《合同法》第一百一十七條:“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”規(guī)定界定不可抗力事件的要素即“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”。且被申請(qǐng)人就所上證據(jù)文件也沒有按合同第八條第二款“1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的”的約定告知申請(qǐng)人。違反《合同法》第一百一十八條:“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”之規(guī)定。被申請(qǐng)人主張的合同第八條因所上文件為不可抗力免責(zé)違約條款不能成立，仲裁庭不予支持。
合同第十一條：交接約定“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單?！?—1—801#住宅商品房是否達(dá)到“交付使用條件，”應(yīng)當(dāng)由約定該商品房使用條件的合同雙方當(dāng)事人驗(yàn)收確認(rèn)后，如達(dá)到交付使用條件后，被申請(qǐng)人亦應(yīng)取得合同第八條規(guī)定的證明文件后由出賣人書面通知買受人辦理交付手續(xù)。合同第八條明確約定“雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)”即雙方驗(yàn)收為雙方當(dāng)事人，交接也為雙方當(dāng)事人。而且合同第十一條約定了“出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件”后“并簽署房屋交接單?！北簧暾?qǐng)人沒有按合同第十一條約定的而取得合同第八條約定的在房屋交接時(shí)應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人出示的 “證明文件”事實(shí)清楚，更沒有通知申請(qǐng)人履行“雙方驗(yàn)收”以確認(rèn)6—1—801#住宅是否達(dá)到了合同約定的交付使用條件過(guò)錯(cuò)成立。交易習(xí)慣中，盡管雙方當(dāng)事人往往在履行房屋“驗(yàn)收”和“交接”時(shí)習(xí)慣合并進(jìn)行，但仍然事實(shí)實(shí)際履行了驗(yàn)收和交接的兩種完全不同形式又可銜接進(jìn)行的行為。合同第十一條同時(shí)約定了“出賣人向買受人發(fā)出書信通知（或者登報(bào)公告）即為送達(dá)，買受人收到出賣人通知之日起15日內(nèi)未辦理房屋交接手續(xù)，則視為買受人無(wú)異議接受所購(gòu)房屋?！钡臈l款屬約定既定條款，既定條款在條件成就時(shí)生效。被申請(qǐng)人以單方在報(bào)刊發(fā)出的“交房公告，”即認(rèn)為交房通知已送達(dá)申請(qǐng)人， 申請(qǐng)人即應(yīng)承擔(dān)“則視為買受人無(wú)異議接受所購(gòu)房屋”的理由不能成立。對(duì)被申請(qǐng)人以報(bào)刊公告發(fā)布認(rèn)為的申請(qǐng)人在被申請(qǐng)人公告交房后申請(qǐng)人已無(wú)異議接受所購(gòu)房屋的主張不予支持。被申請(qǐng)人舉證報(bào)刊交房公告證據(jù)仲裁庭不予采信。被申請(qǐng)人應(yīng)依照《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇l“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！敝?guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，被申請(qǐng)人沒有履行與申請(qǐng)人簽訂的《商品房買賣合同》第八條，第十一條的約定，沒有證據(jù)證明其按約定與申請(qǐng)人履行了合同第十一條“雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接”和第八條“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的法定事實(shí)，從而難以實(shí)現(xiàn)其按合同第八條約定的“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月31日前”將“并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”的目的。違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第八條：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！钡谝话傥迨龡l“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求?！焙偷谌龡l“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”的規(guī)定和合同第九條“（1）項(xiàng)”之約定承擔(dān)繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施和賠償損失的違約過(guò)錯(cuò)責(zé)任。申請(qǐng)人申請(qǐng)被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的賠償請(qǐng)求仲裁庭給予支持。被申請(qǐng)人在未進(jìn)行工程決算、雙方驗(yàn)收和未取得國(guó)家房屋質(zhì)量強(qiáng)制驗(yàn)收程序的文件建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表的情況下，明知該商品房質(zhì)量不具備交房條件而為了實(shí)現(xiàn)合同第十一條三款既定的交接房屬違約免責(zé)的成就條件，有意回避合同第八條約定房屋交接所約定須向申請(qǐng)人提交的規(guī)定的文件和雙方“經(jīng)驗(yàn)收合格“的權(quán)利而在報(bào)刊發(fā)布已具備交房入住條件的交房公告的虛假信息，從而使被申請(qǐng)人實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)人實(shí)際承擔(dān)“公告即為送達(dá)，買受人收到出賣人通知之日起15日內(nèi)未辦理交房手續(xù)，則視為買受人無(wú)異議接受所購(gòu)房屋”的違約過(guò)錯(cuò)之責(zé)任目的的違約事實(shí)清楚。違反《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！焙汀吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”及第六條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則”的規(guī)定，屬發(fā)布隱瞞真實(shí)誤導(dǎo)信息，侵犯申請(qǐng)人知悉真情權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)其合同約定的被申請(qǐng)人的既定免責(zé)成就條件，過(guò)錯(cuò)事實(shí)成立。被申請(qǐng)人答辯“有交房公告，就應(yīng)該視為交房”的主張仲裁庭不予支持。申請(qǐng)人主張被申請(qǐng)人不具備交房條件，而在報(bào)刊公告交房信息肆意掩蓋沒有驗(yàn)收房屋的違反合同約定的事實(shí)，和試圖以交房公告誘導(dǎo)申請(qǐng)人放棄知情權(quán)利及國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量強(qiáng)制性驗(yàn)收規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)按《合同法》第一百一十三條的規(guī)定承擔(dān)損害1倍賠償?shù)闹鲝?，仲裁庭?jīng)調(diào)查目前商洛房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況和被申請(qǐng)人實(shí)際形成過(guò)錯(cuò)的情節(jié)予以據(jù)實(shí)部分支持。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行合同不誠(chéng)實(shí)信用的損害補(bǔ)償責(zé)任。
處 理 結(jié) 果
被申請(qǐng)人商洛XX地置業(yè)有限責(zé)任公司自收到本裁決書之日起15日內(nèi)賠付申請(qǐng)人柯XX逾期交房至2013年6月30日242天違約金12097.58元人民幣；逾期按中國(guó)人民銀行同期貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
本裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力。