（ 2017-07-26 ） 稿件來源： 法制日報(bào)司法實(shí)務(wù)
【裁判要旨】
□ 李 珊
存量房屋買賣合同中就出賣人的戶口遷移逾期違約責(zé)任已有約定違約金,當(dāng)出賣人于訴訟中提出下調(diào)違約金的抗辯后,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況,當(dāng)事人的過錯(cuò)程度,以及預(yù)期利益等因素。
根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則,結(jié)合舉證責(zé)任,作出合理判斷。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國合同法》一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！?/p>
約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
【案情概況】
2015年1月,趙某、鄭某經(jīng)案外人某中介公司居間服務(wù),與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》,約定購買傅某名下的涉案房屋。約定自簽約之日起70日內(nèi),雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在該房所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi),向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù),如因出賣人原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的,應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的,自逾期超過15日起,出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了購房款給付,房屋過戶及交付等主要合同義務(wù)。
雙方糾紛為傅某一家戶口遷出后該房地址處還有傅某家庭成員外的3人戶口,矛盾就在這3人戶口未能在合同約定的期間內(nèi)遷出。后趙某、鄭某將傅某訴至法院,要求傅某依雙方合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付逾期遷移戶口的違約金。
該案經(jīng)兩審終審。兩審法院均認(rèn)定出賣人逾期遷移戶口的行為已構(gòu)成違約,但未支持買受人主張的依據(jù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額之訴請；對違約金具體數(shù)額,法院基于當(dāng)事人的酌減抗辯,參照實(shí)際損失,給予酌情下調(diào)的處理。
【規(guī)則解析】
第一,本案中,合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責(zé)任及違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),為未能如約遷移戶口時(shí)買受人主張違約金提供了依據(jù)。約定的戶口應(yīng)涵蓋交易房屋處全部登記戶口。
審理中發(fā)現(xiàn),待遷出戶口存在落戶障礙系導(dǎo)致二手房交易中戶口逾期遷移的主要原因。如,老年人賣房養(yǎng)老,賣房后老年人搬至養(yǎng)老院居住,新住址無法落戶；死亡人口無人辦理銷戶手續(xù)；還有售房后租房居住的,租住房屋也不能落戶。
強(qiáng)調(diào)出賣人承擔(dān)戶口未遷移的違約責(zé)任是具備法律依據(jù)的。依據(jù)合同相對性原則由合同雙方互擔(dān)合同責(zé)任,后無過錯(cuò)方可向第三人追責(zé)。此外,從法律價(jià)值角度分析,出賣人系締約時(shí)的產(chǎn)權(quán)人,其在出售房屋時(shí)對原有戶口登記情況應(yīng)了解。在連環(huán)交易中,即便其起初不清楚,作為產(chǎn)權(quán)人較之后手買受人或居間服務(wù)機(jī)構(gòu)都具備更優(yōu)勢的查詢條件,故應(yīng)推定出賣人在賣房時(shí)對房屋處的戶口情況明知,若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責(zé)任,應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。
第二,違約金下調(diào)的依據(jù)。我國違約金適用采填平原則,補(bǔ)償性違約金為一般,懲罰性違約金的適用具有特殊性。判決下調(diào)違約金的事實(shí)基礎(chǔ)應(yīng)是買受人往往無法證明實(shí)際損失的發(fā)生。所購房屋處留有他人戶口,不必然影響買受人家庭落戶,已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人有條件依據(jù)產(chǎn)權(quán)證在公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)。我們理解購房之合同根本目的應(yīng)為獲得產(chǎn)權(quán),實(shí)現(xiàn)對房屋的占有、使用、收益、處分,買受人上述權(quán)利并不會因所購房屋處仍有他人戶口而受損,故買受人基于他人戶口的未遷移而導(dǎo)致顯見損失的情形并不明確及普遍。
此外,《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定:買賣合同當(dāng)事人一方以對方違約為由主張支付違約金,對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的,人民法院應(yīng)當(dāng)就若不支持免責(zé)抗辯,當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立而未予釋明,二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的,可以直接釋明并改判。
第三,違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)及證明責(zé)任。違約方提出違約金過高抗辯的前提下,法院應(yīng)就違約金是否明顯高于守約方的實(shí)際損失,結(jié)合證據(jù),審查認(rèn)定。在舉證責(zé)任的分配上,首先由違約方出賣人基于酌減違約金的抗辯意見完成其應(yīng)承擔(dān)的足以使法官采信違約金明顯過高的初步舉證責(zé)任,才發(fā)生舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)移,后由買受人就其存在已發(fā)生的具體損失進(jìn)一步舉證。
判斷標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)一概而論。比如,在涉學(xué)區(qū)房訴訟中,當(dāng)事人于通常交易房屋獲得產(chǎn)權(quán)目的之外附加了購房獲取優(yōu)質(zhì)就學(xué)資源的特殊合同目的,對此應(yīng)于合同約定及價(jià)格條款中有所體現(xiàn)。出賣人的戶口遲延遷移如導(dǎo)致就學(xué)指標(biāo)獲取出現(xiàn)障礙,可認(rèn)定違約導(dǎo)致買受人交易價(jià)值嚴(yán)重受損,該損失為買受人的具體損失。司法實(shí)踐中,還出現(xiàn)了對就學(xué)指標(biāo)進(jìn)行保全的判例。提示如買受人發(fā)現(xiàn)出賣人的違約行為可能導(dǎo)致其購房落戶獲得就學(xué)指標(biāo)的合同目的顯見受損,可申請人民法院作出訴訟行為保全,禁止出賣人擅自使用所售房屋處的就學(xué)指標(biāo)。
第四,分段計(jì)算違約金的適用。買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金,前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金,出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實(shí)際損失的,應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。因戶口遷移行為本身涉及公安機(jī)關(guān)戶籍管理行政職權(quán),可能出現(xiàn)戶口一直無法遷出的情況,人民法院可基于當(dāng)事人訴求,處理違約責(zé)任認(rèn)定及確定違約金數(shù)額。在這類案件中,如當(dāng)事人約定了一個(gè)持續(xù)性的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),建議先訴案件審理明確酌情調(diào)整違約金的具體原則、依據(jù)及涵蓋的損失范圍,當(dāng)后案當(dāng)事人對戶口未遷出的持續(xù)行為再次主張違約金時(shí),便于區(qū)別新?lián)p失、新事實(shí),整體把握違約金的標(biāo)準(zhǔn)。
(作者單位:北京市第二中級人民法院)
來源：法制日報(bào) 2017-7-26 11版