——江蘇南通中院判決吳某與南通萬(wàn)基公司商品房銷售合同糾紛案

裁判要旨：商品房買(mǎi)賣合同解除權(quán)的行使需要具備法定條件，且有一定的期限限制。法院應(yīng)從保護(hù)交易穩(wěn)定角度出發(fā)，慎重對(duì)待當(dāng)事人商品房買(mǎi)賣合同解除權(quán)。

案情原由：原告吳某與被告南通萬(wàn)基公司簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》一份，將位于如皋市長(zhǎng)江鎮(zhèn)江風(fēng)小區(qū)1號(hào)店鋪（建筑面積129.12平方米）作價(jià)617193.60元出賣給吳某。雙方還約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方按下列辦法處理：1.買(mǎi)受人退房，出賣人在買(mǎi)受人要求退房之日起90日內(nèi)退還房款，并按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償損失。2.買(mǎi)受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。3.遇到不可抗力情況，追加三個(gè)月。合同簽訂后，吳某按約給付購(gòu)房款。2012年7月12日，房產(chǎn)公司向吳某交付房屋，但未能開(kāi)具正式房屋銷售發(fā)票。吳某因不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，于2015年5月7日向法院起訴，要求解除雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣合同。另查明，被告房產(chǎn)公司于2014年8月1日對(duì)江風(fēng)小區(qū)房屋取得《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》。

案件裁判：江蘇省如皋市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的交房時(shí)間為2012年7月12日，按約定被告應(yīng)在此之前將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但被告逾期未能辦理權(quán)屬登記備案，故原告未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記原因在被告，原告按照雙方合同約定要求退房，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十九條的規(guī)定，判令原被告解除合同、返還房款并賠償損失。

南通萬(wàn)基公司不服一審判決，提起上訴。南通市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《解釋》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人行使解除權(quán)的期限為一年，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。遂于2016年2月15日作出判決，撤銷如皋市人民法院（2015）皋民初字第0336號(hào)民事判決,駁回被上訴人吳某的訴訟請(qǐng)求。

案件評(píng)析：該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是，吳某某是否具備商品房合同解除權(quán)，具體的法律適用是《解釋》第十五條還是第十九條？為解決這一問(wèn)題，需要從兩法條的立法本意、違約后果等方面進(jìn)行分析。

1.應(yīng)當(dāng)正確理解司法解釋相關(guān)規(guī)定的內(nèi)涵。《解釋》第十五條和第十九條分別規(guī)定了商品房買(mǎi)賣合同解除的兩種情形，實(shí)踐中因?qū)煞l的理解不一，容易造成適用上的混亂。比較而言，兩法條有下列不同之處：首先，違約后果不同。第十五條規(guī)定的情形是合同雙方可以履行義務(wù)但未履行，可以督促對(duì)方履行；第十九條則是指合同因出賣人違約，已經(jīng)無(wú)法履行或者沒(méi)有履行的必要，如房屋滅失或者土地使用手續(xù)不合法等原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。其次，立法本意不同。合同的解除一直是各國(guó)的立法者十分慎重對(duì)待的問(wèn)題，解除權(quán)屬于形成權(quán)，僅憑單方意思表示就可發(fā)生效力，若規(guī)定、行使不當(dāng)，很容易造成權(quán)利的濫用。在第十五條規(guī)定的情形下，合同尚有繼續(xù)履行的可能，權(quán)利人可在行使解除權(quán)和要求繼續(xù)履行之間作出選擇，但法律必須給予其一定期間的限制。若權(quán)利人長(zhǎng)期不行使解除權(quán)，會(huì)影響當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定，進(jìn)而影響交易安全，所以如果超過(guò)一定期限不行使解除權(quán)，應(yīng)視為權(quán)利的喪失。但第十九條規(guī)定的解除情形是合同已無(wú)繼續(xù)履行的可能，則沒(méi)有規(guī)定行使解除權(quán)的期限之必要。再次，救濟(jì)方式不同。合同中，在一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)，行使解除權(quán)成為當(dāng)事人自救的一種手段。在《解釋》第十五條中當(dāng)事人可以在經(jīng)過(guò)催告期限后要求解除合同或者直接要求對(duì)方繼續(xù)履行義務(wù)，但《解釋》第十九條由于構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，只能要求解除合同，并要求違約方賠償損失。

2.原告已經(jīng)喪失合同解除權(quán)。本案中，被告房產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定向原告吳某交付房屋，合同已經(jīng)部分履行，且其并未向原告明示不再向產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)提供權(quán)屬登記材料，或?qū)嶋H上無(wú)法提供相關(guān)材料，故而不應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第十九條的規(guī)定。而根據(jù)合同約定，原告吳某自2013年7月13日起取得解除合同的權(quán)利，至原告2015年起訴時(shí)已經(jīng)超過(guò)《解釋》第十五條規(guī)定的一年除斥期間。超過(guò)1年的解除權(quán)期限，應(yīng)當(dāng)視為權(quán)利人已經(jīng)放棄了該項(xiàng)權(quán)利，故而原告吳某依法已經(jīng)喪失了本案所涉房屋買(mǎi)賣合同的解除權(quán)。

3.阻卻合同履行的情形已經(jīng)消失。一方面，吳某購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的目的在于依法對(duì)房屋行使占有、使用、處分、收益等物權(quán)，并取得合法的登記手續(xù)，因其遲遲不能辦理房產(chǎn)登記，故而提起本次訴訟。自2014年8月1日起，被告房產(chǎn)公司已經(jīng)對(duì)江風(fēng)小區(qū)房屋取得《產(chǎn)權(quán)初始登記證明單》，亦即表明從此時(shí)起，原告吳某已可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)，原先阻卻合同完全履行的情形已經(jīng)不存在，即吳某提起訴訟的主要理由賴以成立的基礎(chǔ)事實(shí)已經(jīng)消失，解除合同義務(wù)必要。另一方面，吳某已經(jīng)長(zhǎng)期占用案涉房屋并取得收益，如果解除合同，將對(duì)被告房產(chǎn)公司造成明顯損失，且不利于交易的穩(wěn)定。當(dāng)然，被告房產(chǎn)公司未按時(shí)使房屋具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記條件，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因原告未在本案中主張，可另案處理。

本案案號(hào)：（2015）皋民初字第0336號(hào)，（2015）通中民終字第02809號(hào)

案例編寫(xiě)人：江蘇省如皋市人民法院 孔德萊

責(zé)任編輯:奚天寶 （來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)2017-08-03）