《農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》公布后，公眾號后臺有不少網(wǎng)友詢問農(nóng)村宅基地房屋相關(guān)問題，本文就幾個普遍性問題進行梳理。

一、宅基地的所有權(quán)

宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體，農(nóng)戶經(jīng)依法審批，獲得宅基地的使用權(quán)。

憲法第十條　城市的土地屬于國家所有。　　
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！　?/span>
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

土地管理法第九條　城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！　?br/>農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

二、宅基地上房屋的所有權(quán)

宅基地上的房屋，歸依法審批后建造該房屋的農(nóng)戶所有。房屋的所有權(quán)存在于土地使用權(quán)之上，是目前我國住宅的法律現(xiàn)狀，農(nóng)村如此，城市也是如此。有區(qū)別的是：城市中住宅建設(shè)用地的使用權(quán)期限為70年，而農(nóng)村宅基地的使用權(quán)沒有期限規(guī)定。

三、何謂“房地一體”原則？

民法典第三百五十六條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

民法典第三百五十七條　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

“房地一體”簡單來說就是：房隨地走或者地隨房走。轉(zhuǎn)移其中一個，另一個一并轉(zhuǎn)移。

具體到農(nóng)村集體，（合同有效的前提下）如果出售了宅基地上房屋，那么宅基地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。

同理：如果宅基地上房屋發(fā)生繼承，那么宅基地一并發(fā)生繼承。這是城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承父母宅基地使用權(quán)并可以辦理登記的法理依據(jù)。

四、宅基地上房屋能否出售？

宅基地上房屋出售給同一農(nóng)村集體成員的，轉(zhuǎn)讓行為一般有效，但要受“一戶一宅”、“最高面積”等限制。

土地管理法　第六十二條第一款　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第五款　農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

宅基地上房屋出售給本村集體成員之外的人，轉(zhuǎn)讓行為（合同）無效。但合同無效并不意味著賣方只要退錢，就可以享受房屋/宅基地的全部權(quán)利。合同無效的后果還包括依據(jù)過錯承擔(dān)賠償責(zé)任，典型的案例是出售宅基地上房屋，幾年后遇到征收拆遷，主張合同無效的。

五、何謂“繼承權(quán)”？

民法典第一千一百二十一條　繼承從被繼承人死亡時開始。

第一千一百二十二條　遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)?！　?br/>依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。

繼承從財產(chǎn)權(quán)利人死亡時開始；在權(quán)利人在世時，并不存在“繼承權(quán)”，僅僅具有“法定繼承期待權(quán)”。

在法律上，財產(chǎn)權(quán)利人在世時處分其財產(chǎn)，無需征得“繼承人”同意。

六、城鎮(zhèn)戶籍的子女能否繼承父母的宅基地房屋？

2020年，自然資源部等多部門聯(lián)合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

國務(wù)院官網(wǎng)轉(zhuǎn)載了這個報道：

自然資源部等7部門明確農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可依法由城鎮(zhèn)戶籍子女繼承

https://www.gov.cn/xinwen/2020-11/26/content_5564657.htm

七、宅基地上房屋是否適用“遺囑繼承”？

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議優(yōu)于遺囑繼承，遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。

第一千一百二十三條　繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

那么，對于宅基地上房屋，是否適用民法典的這一規(guī)定呢？

不能。雖然宅基地上房屋可以進行繼承，但這只是對基于親緣關(guān)系的宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的特殊認(rèn)可（見2020年七部門答復(fù)），并不適用無親緣身份關(guān)系的人之間的遺贈。宅基地使用權(quán)具有強烈的人身依附性，其設(shè)定是為了給農(nóng)民基本的生活資料和生活保障，實現(xiàn)居者有其屋的目的。因此，為了避免農(nóng)村房地資源的流失，不具有本村集體組織成員身份的非親緣關(guān)系人，不得通過遺贈的方式取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

通俗地說：宅基地的流轉(zhuǎn)，原則上需在本村集體成員之間。城鎮(zhèn)戶籍的子女進行繼承并獲得登記，是國家的特殊認(rèn)可。

八、多子女家庭繼承宅基地房屋的特殊規(guī)則

如父母有多個子女，其中一個（或多個）子女為城鎮(zhèn)戶籍，另一個子女為本村農(nóng)村戶籍，且與父母共同居住在宅基地上房屋（未分戶，未取得單獨的宅基地）。

此情形下，當(dāng)父母過世時，城鎮(zhèn)戶籍的子女能繼承父母的部分宅基地及房屋嗎？

不能。基于《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，宅基地的使用權(quán)是以戶為單位的，即“一戶一宅”，前例中父母過世時，該戶尚存，宅基地使用權(quán)由尚存的戶內(nèi)成員繼續(xù)享有，故不發(fā)生宅基地繼承的事項。

對于地上房屋的繼承，由于房地一體原則，故地上房屋也由戶內(nèi)成員繼續(xù)享有。其他繼承人（城鎮(zhèn)戶籍子女）可以就地上房屋的折算價值主張析產(chǎn)/繼承。

九、房屋滅失后的宅基地能否繼承？

農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承，如房屋滅失的，當(dāng)宅基地使用權(quán)人過世，宅基地的使用權(quán)將回歸農(nóng)村集體。

即城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村宅基地的前提是“地上有房”，基于“房地一體”的原則及前述特殊認(rèn)可，獲得繼承并辦理登記。