購房是人生大事之一，但有些人因政策限購、個人征信等原因，不能買房。于是他們選擇了“借名購房”，即以他人名義簽訂購房合同，自己實際支付購房款或償還銀行貸款。

但這樣做充滿了法律風險，在不動產登記權利人與真實權利人不一致的情況下，真實權利人應當如何維權？

一、

基本案情

王某名下登記有房屋一處，購房合同、住房借款合同均系其與某房地產公司、某銀行簽訂。王某去世后，其妻隋某向青島市即墨區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法繼承該房屋。后，王某的姐姐王某甲、姐夫毛某申請作為第三人參與本案訴訟，稱毛某與某房地產公司之間存在購銷合同關系，因某房地產公司欠其貨款，雙方協商以包括案涉房屋在內的數套商品房抵頂貨款，案涉房屋實際為毛某借王某之名購房，但購買房屋的貸款、稅費、裝修費用等均由毛某支付，請求確認上述房屋歸王某甲、毛某二人所有。

二、

裁判觀點

法院經審理查明，第三人毛某連續(xù)多年按月按時向王某在住房借款合同中確定的還款賬戶轉賬，符合合同約定的貸款金額及還款方式。隋某稱不清楚房屋的首付款、償還房貸、契稅及專項維修基金的支付以及房屋裝修等事實。其關于與王某生前共同住所的陳述，與王某戶籍地村莊出具的證明均能證實王某未曾在案涉房屋中居住。結合該房屋物業(yè)費、水電費等繳費收據存放于毛某處的事實，以及毛某提交的其與某房地產公司簽訂的購銷合同、購房協議書等及證人證言，已形成完整證據鏈，能夠證明案涉房屋的不動產登記情況與真實權利狀態(tài)不符。第三人王某甲與毛某系夫妻關系，該房屋應為二人的夫妻共同財產，二人為該房屋的真實權利人。

原告隋某要求繼承王某名下的案涉房屋，卻未能對第三人系該房屋的實際權利人提交證據加以反駁。

最終，法院判決第三人王某甲、毛某為案涉房屋的所有權人，駁回原告隋某的訴訟請求。判決作出后，隋某上訴，二審法院維持原判。

三、

以案釋法

不動產物權登記產生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定，維護事實上的真實。

借名人通過借名買房，將真實物權登記于出名人名下，并非為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或限購政策，亦不違背公序良俗的情況下，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據認定事實，應認定借名人為房屋實際權利人。

四、

律師建議

（一）對該類型案件的總體評價

借名買房案件在司法實踐中具有一定的復雜性和代表性。一方面，涉及的資金數額往往較大，對當事人的利益影響深遠；另一方面，由于交易過程可能存在不規(guī)范、證據不充分等問題，給案件的準確認定帶來挑戰(zhàn)。法院在處理這類案件時，需要綜合考慮各種因素，審慎判斷雙方的真實關系，以確保判決結果既符合法律規(guī)定，又能體現公平正義。

（二）社會分析

隨著經濟的發(fā)展和房地產市場的波動，借名買房現象時有發(fā)生，而與之相關的糾紛也逐漸增多。在社會生活中，部分當事人為了規(guī)避限購政策、獲取貸款資格或其他利益，選擇借名買房，但往往在操作過程中忽視了風險防范，對相關法律規(guī)定和潛在后果認識不足。

這些情況反映出社會公眾在經濟活動中的法律意識和風險意識有待提高，需要加強法治宣傳和教育，引導公眾依法依規(guī)進行經濟活動。

（三）法益衡平

在處理這類糾紛時，法院需要平衡各方的合法權益。對于實際出資購房的一方，應保障其對房屋的實際權益，避免因借名關系導致財產損失；對于出名人，在維護借名約定的前提下，也要防止其濫用權利損害借名人的利益。同時，對于可能涉及的第三人利益，如債權人等，也需在法律框架內給予合理保護。

（四）風險提示

對于有意借名買房的當事人，務必簽訂詳細的書面協議，明確雙方的權利義務、房屋產權歸屬、風險承擔等關鍵事項，并保留好出資憑證、聊天記錄等相關證據，以防止日后發(fā)生糾紛時無法證明自己的權益。同時，各方都應增強法律意識，及時咨詢專業(yè)律師，了解自身行為的法律后果，避免陷入不必要的法律風險。

（五）價值判斷和倡導

誠實信用和遵守法律是民事活動的基本原則，也是構建和諧社會經濟秩序的基石。也提醒大家，不要試圖通過不正當手段規(guī)避政策或謀取利益，應遵守法律法規(guī)，尊重契約精神，以合法、規(guī)范的方式處理經濟事務。同時，倡導社會形成誠實守信的良好風氣，減少糾紛的發(fā)生，促進社會經濟的健康發(fā)展。