日前，江蘇省徐州市睢寧縣的王林，依據(jù)南京市仲裁委對其與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房屋買賣糾紛作出的仲裁裁決，從開發(fā)商處獲得了雙倍賠償。原因是，開發(fā)商為了解決資金周轉(zhuǎn)矛盾，一房兩賣，將早已賣出的房子又賣給了王林，并套取其近38萬元購房款長達(dá)一年多時(shí)間。

本案中，王林依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，以開發(fā)商存在欺詐為由，請求“退一賠一”，沒有得到支持，而依據(jù)《合同法》以及最高法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋請求“不超過已付購房款一倍的賠償”，卻獲得了賠償。盡管各界對商品房銷售中的欺詐行為是否適用《消法》“退一賠一”的規(guī)定，一直存有爭議，但本案告訴我們，懲罰性賠償制度并非《消法》專利，購房人的合法權(quán)益依然可以得到維護(hù)。

購房人繳足房款

2006年11月12日，王林到南京市浦口區(qū)一位親戚家串門。午飯后，他和親戚一起外出散步，不知不覺走到了親戚家附近一家售樓部。想了解南京房價(jià)行情的王林，請親戚陪同一起進(jìn)去看看。

這個(gè)樓盤地處南京江北，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不太熱銷。一見客人主動上門，售樓小姐熱情介紹樓盤情況。由于家在外地，王林當(dāng)時(shí)并不想在南京買房，所以不管售樓小姐如何推銷，始終不為所動。見此，售樓小姐開導(dǎo)他說，買房非要自己居住嗎？何不把它作為一種投資呢？過幾年等過江隧道開通了，與主城區(qū)距離拉近了，這個(gè)樓盤房價(jià)肯定會翻番。

售樓小姐一番話讓王林茅塞頓開，兩套位于頂層的194平方米的房子引起了他的興趣：編號601的房子房價(jià)2300元/平方米，可以首付30%，余下再貸款；編號604的房價(jià)只有1950元/平方米，但要一次性付款。反復(fù)權(quán)衡之后，他選中了價(jià)格更便宜的編號604的房子。

當(dāng)時(shí)，王林身上沒帶那么多錢，便和售樓小姐協(xié)商，先預(yù)繳5000元定金。11月25日，王林來到售樓部，又繳了28.5萬元，并和開發(fā)商簽訂了商品房買賣契約。契約約定開發(fā)商于2006年11月30日交付房屋，王林于當(dāng)年12月10日前交清尾款。契約還約定糾紛的處理方式通過南京市仲裁委仲裁解決。

當(dāng)年11月30日，雙方約定的交房日期到了，當(dāng)王林找開發(fā)商取新房鑰匙時(shí)，開發(fā)商卻以還有一些掃尾工程要做為由，沒有按時(shí)交房，讓他再等一段時(shí)間。雖然沒有按時(shí)拿到房子，但王林還是于當(dāng)年12月9日將尾款8萬余元繳清了。

開發(fā)商一房兩賣

繳清房款后，王林天天等著開發(fā)商交付新房，由于人在外地，他更多的時(shí)候靠電話詢問交房情況。售樓小姐每次都說快了，可等了幾個(gè)月也沒有結(jié)果。2007年5月，王林從單位請假專程趕到南京，找到了開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售的顧經(jīng)理。

顧經(jīng)理解釋說，604這套房子是別人買后又退的，退房前，其鑒證信息已上網(wǎng)公布過。按照老政策，退房，開發(fā)商可以直接再銷售，但到了2007年，南京市出臺了新政策，退房不能直接銷售，需通過搖號再銷售。目前，公司領(lǐng)導(dǎo)正在做房產(chǎn)局等有關(guān)方面的工作，設(shè)法按照原來老政策將房子賣給王林。

見顧經(jīng)理說得在理，王林沒再計(jì)較，回家繼續(xù)等待。每隔幾天，他都要給顧經(jīng)理打電話，詢問進(jìn)展。顧經(jīng)理每次都十分真誠地表示，一定會把房產(chǎn)局的工作做通，保證他開開心心住上新居。

答應(yīng)交房的時(shí)間都快過了1年了，房子為什么還沒著落？2007年11月的一天，王林趕到南京樓盤現(xiàn)場查看。

不看不知道，一看嚇一跳，他所買的604房子居然有人正在裝修。

房主趕到現(xiàn)場后，拿出房產(chǎn)證對王林說：“這套房子是我剛剛買下來的二手房，怎么會是你的呢？”聞悉此情，王林懵了，立即帶著商品房買賣契約去南京市浦口區(qū)房產(chǎn)管理局查詢。

查詢的結(jié)果令王林大吃一驚，原來，這套房子早在2006年5月16日就被開發(fā)商賣給了費(fèi)女士。開發(fā)商與費(fèi)女士簽訂了正式的商品房買賣契約，而且在2007年1月26日為她辦好了房屋產(chǎn)權(quán)證。2007年7月，費(fèi)女士將此房以70萬元的價(jià)格賣出。

得知真相后，王林立即找到開發(fā)商詢問個(gè)中緣由。然而，此時(shí)顧經(jīng)理仍稱交房問題不久會解決。后來，又說房子事先賣給了別人，他一點(diǎn)不知情，可能是售樓小姐私自行為造成的。

過了幾天，當(dāng)王林再次上門理論時(shí)，顧經(jīng)理和當(dāng)初賣給王林房子的售樓小姐均不知去向。

王林直接找到開發(fā)商辦公室負(fù)責(zé)人討說法。辦公室人員提出了解決方案，調(diào)換另外一套面積131平方米的房子給他。

王林不愿意：“當(dāng)初，我就是看中大戶型才買的。”

開發(fā)商解釋說，大套房子都賣出去了，公司也很無奈。在開發(fā)商的一再勸說下，王林同意調(diào)換了，當(dāng)他提出按照原來商品房買賣契約上約定的單價(jià)購買時(shí)，開發(fā)商卻提出房價(jià)總價(jià)不變，仍為近38萬元。

“房子面積小了60多平方米，總價(jià)卻不變，這不是明擺著欺負(fù)人嗎？”王林對此無法接受。

而開發(fā)商認(rèn)為，此時(shí)房子已漲價(jià)，即使這套130平方米的房子，目前的售價(jià)也已達(dá)50多萬元。調(diào)換給王林，已讓他賺了10多萬元。

雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)，無果而終。

仲裁委裁決賠償

2008年3月4日，王林根據(jù)房屋買賣合同中約定的仲裁條款，向南京市仲裁委申請仲裁，要求依法解除買賣合同，被申請人開發(fā)商退回已付購房款378437元及利息5943.24元，經(jīng)濟(jì)損失1648元，并承擔(dān)378437元的賠償責(zé)任。

2008年5月27日，南京市仲裁委開庭審理此案。審理中，王林提出，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！贝税钢斜簧暾埲碎_發(fā)商在已經(jīng)將房子賣給別人的情況下，為了解決資金周轉(zhuǎn)矛盾，與申請人簽訂虛假購房合同，套取原告購房款長達(dá)一年多時(shí)間，構(gòu)成了明顯的欺詐，應(yīng)該承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。

開發(fā)商辯稱，王林所購的房屋是費(fèi)女士原來準(zhǔn)備退的，后來她反悔又不同意退，才造成目前所謂的“一房二賣”。這一切，王林當(dāng)初在購房時(shí)，售樓人員已經(jīng)和他講得非常清楚，不存在欺詐。

而王林堅(jiān)稱自己根本不知情，如果知道是絕對不會購買的。

開發(fā)商進(jìn)一步辯稱，王林身居徐州睢寧縣，在睢寧縣城有住所，這次在南京購房根本不是為了消費(fèi)、居住，而是專門用于投資，不符合消費(fèi)者身份。而《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條明確規(guī)定：“為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)?！痹僬f，生活消費(fèi)需要是指一個(gè)社會的普通個(gè)體的基本衣食住行的生活需要，住房作為大宗商品，不屬于《消法》意義上的生活消費(fèi)需要。因此，王林依照《消法》提出“退一賠一”，沒有法律依據(jù)，如果裁決雙倍賠償，將可能使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受過大損失。

王林承認(rèn)當(dāng)初是受到售樓小姐的勸說，作為投資而購買，但同時(shí)認(rèn)為自己花錢買房就是消費(fèi)行為，符合消費(fèi)者身份，有權(quán)提出雙倍賠償。

南京市仲裁委員會認(rèn)為，我國現(xiàn)行《消法》中沒有保護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益的明確規(guī)定，對于商品房銷售中的欺詐行為是否適用《消法》第49條的規(guī)定，一直存有爭議。既然王林承認(rèn)是投資行為，則很難依照《消法》獲得雙倍賠償。

見此，王林又提出，我國《合同法》第113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！弊罡呷嗣穹ㄔ?003年4月頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下簡稱“《解釋》”)第8條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。該《解釋》第9條還規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。此案中，開發(fā)商與他簽訂商品房買賣契約時(shí)，隱瞞了已將房子賣給費(fèi)女士這一事實(shí)，導(dǎo)致他無法取得房屋，因此申請要求開發(fā)商退回房款，并賠償已付房款一倍的賠償金。

開發(fā)商承認(rèn)重復(fù)賣房行為，但認(rèn)為，最高法院頒布的《解釋》規(guī)定了“不超過已付購房款一倍的賠償”。目前建筑材料價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)重，請求裁決適當(dāng)承擔(dān)一小部分賠償責(zé)任。

王林對此不同意。他認(rèn)為自己沒有任何過錯(cuò)。而且，相同地段的房價(jià)已經(jīng)翻了一番，如果再買相同大小的房子，自己要白白多付一倍的資金。

2008年9月27日，南京市仲裁委就此案作出裁決。仲裁委認(rèn)為，雖然最高法院《解釋》規(guī)定的懲罰幅度為“不超過已付購房款一倍的賠償”，但考慮到房價(jià)上漲的幅度和被申請人的過失給申請人實(shí)際造成的損失情況，決定依照上限對被申請人予以懲罰：解除申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣契約》，開發(fā)商返還王林已付房款378437元及利息5943元，賠償交通費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失1648元，并承擔(dān)378437元的賠償責(zé)任。

2009年9月上旬，王林從開發(fā)商處拿回了雙倍房款。