【按】隨著人們生活水平的提高，市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般快速發(fā)展起來，許多企業(yè)將公司的發(fā)展重心放到了地產(chǎn)開發(fā)上，但是，由于企業(yè)自身一些操作及對地產(chǎn)業(yè)的盲目性，使之在地產(chǎn)開發(fā)上吃了很大的虧，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)受到了很大的損失。住房與人們的生活是息息相關(guān)的，地產(chǎn)公司的不規(guī)范操作及相關(guān)部門的違規(guī)操作，不僅使企業(yè)自己遭受了巨大的損失，還使購房者遭受了不必要的損失。如何正確的去解決此類糾紛，避免損失，西安仲裁委商洛分會(huì)委員會(huì)近期僅用81天時(shí)間就依法公正的裁判了一起跨越近20年之久的國有土地出讓協(xié)議糾紛，體現(xiàn)出了仲裁高效快捷，公平公正的法律先進(jìn)性。供大家參考。

基 本 案 情

申請人訴稱：申請人通過公開招投標(biāo)后，于1992年6月7日與原xx市土地管理局簽訂了關(guān)于出讓xx城區(qū)西xx渠全長250米，寬11米，折4.135畝；城區(qū)東xxx渠xx林特局門前橋南側(cè)起向南延伸至過境路沿北全長260米，寬8米，折3.12畝等土地使用權(quán)的協(xié)議，由申請人用于農(nóng)貿(mào)市場和居民住宅建設(shè)，綜合開發(fā)經(jīng)營。出讓期為50年，出讓費(fèi)為21.775萬元，協(xié)議簽訂后，申請人已經(jīng)向出讓人如數(shù)付清了出讓費(fèi)用。1992年7月17日，雙方再次簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定“因協(xié)議發(fā)生糾紛，雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，提交當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)合同仲裁機(jī)構(gòu)仲裁”。后申請人按照程序辦理了相關(guān)“一書兩證”及施工執(zhí)照，并進(jìn)行了工程發(fā)包。

1993年7月，當(dāng)“兩渠”工程均進(jìn)行到第二層主體完工，開始第三層砌磚時(shí)，原xx市人民政府又改變了其原本的支持態(tài)度，強(qiáng)行進(jìn)行拆除已建的“兩渠”工程，給申請人造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。此后申請人開始反映索賠，但由于“兩渠”開發(fā)再次啟動(dòng)問題暫時(shí)擱置。2002年xx地撤地設(shè)市進(jìn)行事權(quán)劃分后，城區(qū)土地出讓及管理事宜劃歸被申請人，被申請人實(shí)際繼受了有關(guān)城區(qū)土地的管理職責(zé)及相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。2009年8月，申請人突然發(fā)現(xiàn)第三人在申請人享有土地使用權(quán)的xx渠進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，侵占了申請人取得的土地使用權(quán)，而根據(jù)土地出讓協(xié)議，出讓人負(fù)有向申請人移交土地并且使申請人能夠使用和開發(fā)該土地的義務(wù)。申請人就此曾經(jīng)屢次向被申請人進(jìn)行反映、溝通，但是，被申請人未履行其合同義務(wù)，對第三人的侵害行為未進(jìn)行查處和制止，致使第三人xx置業(yè)有限公司的侵害行為持續(xù)進(jìn)行。故依據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》、《仲裁法》等規(guī)定，申請貴委給予仲裁審理，保護(hù)權(quán)益為盼。

2010年3月15日，申請人再次補(bǔ)充請求被申請人予以協(xié)助排除妨害。

被申請人辯稱：一、國有土地使用權(quán)出讓程序合法，合同真實(shí)有效，且已全面履行，不存在任何糾紛。1992年6月30日，經(jīng)原xx市人民政府批準(zhǔn)，原xx市土地管理局依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對xx渠，xxx渠國有土地使用權(quán)實(shí)行有償出讓，1992年7月3日原xx市土地管理局向社會(huì)公開發(fā)布了x地（出讓）第1號《xx市國有土地使用權(quán)招標(biāo)公告》，公告出讓xx渠，xx渠國有土地使用權(quán)，出讓期限30年，申請人中標(biāo)，于1992年7月6日與原xx市土地管理局簽定了《國有土地使用權(quán)出讓合同》（在簽訂合同時(shí)由于國務(wù)院55號令規(guī)定有明確的出讓期限，所以合同簽定的出讓期限為50年，沒有以招標(biāo)公告中的30年簽訂合同）并繳納了21.775萬元國有土地使用權(quán)出讓金，原xx市土地管理局向申請人移交了xx渠長310米，寬11米，折5.11畝；xxx渠長300米，寬8米，折3.6畝的國有土地使用權(quán)，1992年8月1日申請人在出讓所得國有土地使用權(quán)上施工建設(shè)，《國有土地使用權(quán)出讓合同》全面履行并生效；二、申請人曾訴求法院判令退還土地使用權(quán)出讓金，被法院駁回，《國有土地使用權(quán)出讓合同》的法律效力得到法院的審判認(rèn)定；三、申請人的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》已被工商行政管理部門吊銷，企業(yè)法人資格已經(jīng)消滅，法人資格消滅的企業(yè)，依法不具有申請仲裁和訴訟的權(quán)利；四、申請人已喪失仲裁的時(shí)效，懇請西安仲裁委商洛分會(huì)依法應(yīng)予以駁回申請人仲裁請求。五、申請人請求協(xié)助排除妨害為“民事合同的一方當(dāng)事人沒有協(xié)助民事合同的另一方當(dāng)事人排除物權(quán)妨害的權(quán)利和義務(wù)”。

經(jīng)審仲裁庭審理查明：1992年6月7日，由申請人xx市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司楊某作為乙方與xx市土管局作為甲方，雙方簽訂了位于xx城區(qū)xxx渠3.6畝，xxx渠5.11畝的《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》和1992年7月17日的《補(bǔ)充協(xié)議》。協(xié)議約定：出讓期為50年，即1992年6月7日至2042年6月6日，出讓金為21.775萬元。出讓用途為申請人用于農(nóng)貿(mào)市場和居民住宅建設(shè)綜合開發(fā)經(jīng)營。協(xié)議簽訂后，申請人依約如數(shù)向被申請人（即原xx市土地管理局）交納了土地出讓費(fèi)用，被申請人向申請人移交了協(xié)議約定的土地使用權(quán)及相關(guān)手續(xù)。申請人按照協(xié)議約定的開發(fā)工程積極組織實(shí)施的過程中，由于相關(guān)原因受到拆除而使土地?cái)R置。2002年xx地撤地設(shè)市進(jìn)行事權(quán)劃分后，城區(qū)土地出讓及管理事宜劃歸被申請人，被申請人實(shí)際繼受了xx城區(qū)土地的管理職責(zé)及相關(guān)民事權(quán)利義務(wù)。申請人在2009年8月，發(fā)現(xiàn)第三方在其享有土地使用權(quán)的xxx渠進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，侵害了申請人取得的土地使用權(quán)時(shí)，于2009年12月16日向被申請人遞交了《xx市xxx渠國有土地使用權(quán)在出讓期內(nèi)再次出讓請求調(diào)查處理》的書面反映材料，闡述了該段土地1992年的出讓情況并附送了相關(guān)證據(jù)，請求被申請人協(xié)助排除第三方侵害，而被申請人收到后只給申請人作了口頭答復(fù)并讓其通過法律途徑解決。申請人經(jīng)再三請求協(xié)商，被申請人均以已移交了協(xié)議約定的土地使用權(quán)為由而拒絕履行協(xié)助義務(wù)，申請人無奈于2010年元月18日根據(jù)雙方協(xié)議約定解決糾紛的仲裁途徑向西安仲裁委xx分會(huì)委員會(huì)申請仲裁。被申請人于2010年元月25日提交了答辯書，與申請人協(xié)議達(dá)成提請西安仲裁委xx分會(huì)仲裁的仲裁協(xié)議，同時(shí)向xx分會(huì)遞交了法人代表身份證明書、授權(quán)委托書和案件相關(guān)的證據(jù)。

仲裁庭意見

仲裁庭認(rèn)為：雙方當(dāng)事人1992年6月7日和同年7月17日簽訂xx城區(qū)xxx渠、xx渠《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》、《土地使用權(quán)出讓協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》意思表示真實(shí)，且已經(jīng)履行，該協(xié)議符合國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《物權(quán)法》《城市房產(chǎn)管理法》的法律保護(hù)，應(yīng)為有效合同。2002年，xx地撤地設(shè)市后，根據(jù)事權(quán)劃分，xx城區(qū)土地出讓及管理事宜劃歸被申請人，被申請人實(shí)際繼受了原xx市土管局對xx城區(qū)出讓土地的管理職權(quán)及相關(guān)民事權(quán)利、義務(wù)，因此，申請人與原xx市土地管理局簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》中關(guān)于出讓人的權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由被申請人承擔(dān)。對此，被申請人也不持異議。根據(jù)法律規(guī)定：雙方當(dāng)事人全面履行合同有相互通知、協(xié)助、保密的義務(wù)。本案中申請人2009年8月發(fā)現(xiàn)有第三方在其合法享有使用權(quán)（即所有權(quán)屬于被申請人）的土地上建樓時(shí)，于2009年12月16日向被申請人遞送了《xx市xxx渠國有土地使用權(quán)在出讓期內(nèi)再次出讓請求調(diào)查處理》的書面材料。闡述了該段土地1992年的使用權(quán)出讓情況及建設(shè)拆除過程，并提出三點(diǎn)協(xié)助請求“（一）為“兩渠開發(fā)”正名。（二）依法裁定土地使用權(quán)出讓合同糾紛。(三)賠償當(dāng)年“兩渠開發(fā)”的經(jīng)濟(jì)損失。申請人履行了通知義務(wù)。但被申請人在收到該請求后，口頭答復(fù)讓申請人通過法律途徑解決，以已移交了土地使用權(quán)為由而未對侵害第三方履行制止義務(wù)。申請人就此提起申請請求xx分會(huì)仲裁庭依法裁定被申請人繼續(xù)全面履行合同：裁令第三人停止妨害修建。仲裁庭根據(jù)雙方提交的證據(jù)材料及庭審調(diào)查，對以下事實(shí)作出認(rèn)定：

一、 xx市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司（法人代表?xiàng)钅常┡c商州市土管局于1992年6月7日、7月17日簽定的xx城區(qū)xxx渠（xx渠）《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》真實(shí)、合法、有效，被申請人商洛市國土資源局及申請人雙方?jīng)]有爭議，仲裁庭予以認(rèn)可。

二、 申請人土地出讓金退還糾紛，適用于原xx地區(qū)中級人民法院[1994] x中初字第1號《民事裁定書》，仲裁庭不予受理。

三、 被申請人認(rèn)為申請人的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》被xx市工商行政管理局商州分局吊銷的法人資格喪失理由，應(yīng)以最高人民法院2000年1月29日對甘肅省高級人民法院、遼寧省高級人民法院復(fù)函《關(guān)于人民法院不宜以一方當(dāng)事人公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷、已喪失民事訴訟主體資格為由裁定駁回起訴》、《關(guān)于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后、其民事訴訟地位如何確定的復(fù)函》之規(guī)定，xx市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)依法存續(xù)。而申請人企業(yè)法人執(zhí)照是否被吊銷，被申請人不能提供工商部門公布的該企業(yè)法人名單，故申請人營業(yè)執(zhí)照即使被吊銷后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應(yīng)視為存續(xù)，可以以法人和法人代表的名義進(jìn)行仲裁活動(dòng)。仲裁庭對被申請人認(rèn)為申請人沒有仲裁法人資格的請求理由不予認(rèn)可。

四、 被申請人認(rèn)為申請人喪失仲裁申請時(shí)效，請求駁回申請人的請求，依據(jù)《合同法》第四十六條“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時(shí)失效?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）“第二條，合同成立于合同法實(shí)施之前，但合同約定履行期限跨越合同法實(shí)施之日或履行期限在合同法實(shí)施之后，因履行合同發(fā)生的糾紛，適用合同法第四條的有關(guān)規(guī)定”，《民法通則》第一百三十五條“[普通訴訟時(shí)效]向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”。第一百三十七條“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。”《中華人民共和國仲裁法》第七十四條：“法律對仲裁時(shí)效有規(guī)定的，適用該規(guī)定。法律對仲裁時(shí)效沒有規(guī)定的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?！鄙暾埲伺c被申請人雙方簽訂的協(xié)議，有約定的50年履行期限，即從1992年6月7日至2042年6月6日止。申請人知道，同被申請人應(yīng)當(dāng)知道第三方侵占了其使用權(quán)和被申請人所有權(quán)行為的時(shí)間為2009年8月，申請人于2010年元月18日即提請仲裁符合普通民事訴訟時(shí)效，被申請人認(rèn)為申請人喪失仲裁申請時(shí)效請求駁回的理由不成立，仲裁庭不予支持。

五、 被申請人認(rèn)為申請人請求其排除第三方妨害“民事合同的一方當(dāng)事人沒有協(xié)助民事合同的另一方當(dāng)事人排除物權(quán)妨害的權(quán)利和義務(wù)”的理由不符合《合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密的義務(wù)的規(guī)定?！雹俸贤穆男惺侵府?dāng)事人按照合同的約定或法律規(guī)定全面地，正確地履行自己所承擔(dān)其義務(wù)的行為。合同是當(dāng)事人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。沒有債務(wù)人的給付行為，就不可能實(shí)現(xiàn)合同的目的，但是，僅有債務(wù)人的給付行為，也未必就能實(shí)現(xiàn)合同的目的。只有債務(wù)人全面地，正確地履行合同義務(wù)，包括給付義務(wù)和附隨義務(wù)，合同 目的才能得以實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人訂立合同的目的的實(shí)現(xiàn)只能依賴于合同的全面、正確的履行。②按照誠實(shí)信用原則，在合同的履行過程中，當(dāng)事人不僅應(yīng)當(dāng)履行法律規(guī)定的和合同約定的義務(wù)，而且應(yīng)當(dāng)履行依照誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的各種附隨義務(wù)。這些附隨義務(wù)，主要是指當(dāng)事人根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣應(yīng)當(dāng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。通知義務(wù)指瑕疵告知義務(wù)、使用方法告知義務(wù)、重要事由的告知義務(wù)等。協(xié)助義務(wù)體現(xiàn)履行合同中雙方要相互協(xié)作，彼此照顧，彼此忠實(shí)，對方因客觀情況發(fā)生變化提出請求時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以考慮。③通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)是根據(jù)誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的，即使申請人與被申請人沒有在合同中約定，但是根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，雙方當(dāng)事人出于誠實(shí)信用應(yīng)當(dāng)履行的，就必須認(rèn)真履行。法律規(guī)定在合同 履行過程中，應(yīng)堅(jiān)持實(shí)際履行原則，適當(dāng)履行原則，協(xié)作履行原則和經(jīng)濟(jì)合理原則。否則，因未能履行附隨義務(wù)而給對方當(dāng)事人造成損失的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，《合同法》第一百二十一條明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！?/p>

被申請人既然承認(rèn)其與申請人簽訂的協(xié)議真實(shí)合法有效，就是承認(rèn)全面履行其協(xié)議期限50年有效；承認(rèn)協(xié)議約定僅限申請人應(yīng)當(dāng)在受讓的土地上從事農(nóng)貿(mào)市場、居民住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目有效；承認(rèn)協(xié)議只僅出讓使用權(quán)給申請人的事實(shí)有效。而在發(fā)生第三方占有已侵害出讓土地的使用權(quán)、所有權(quán)行為后，申請人與被申請人2042年6月6日協(xié)議屆滿前的32年協(xié)議期限即隨之滅失，協(xié)議也就無法繼續(xù)履行，協(xié)議約定給申請人的開發(fā)用途更無從實(shí)現(xiàn)。32年后該協(xié)議終止后，被申請人又如何收回申請人已受讓的土地使用權(quán)？而且第三方的侵害行為不僅侵害了申請人的使用權(quán)，也同時(shí)占有了屬于被申請人的出讓土地所有權(quán)，已造成被申請人32年中將無法以所有權(quán)繼續(xù)履行出讓協(xié)議的約定。由于第三方侵害行為，申請人自然無法履行其協(xié)議約定的其在受讓土地上建農(nóng)貿(mào)市場、居民住宅和綜合開發(fā)的受讓用途。即事實(shí)已造成協(xié)議無法繼續(xù)履行。

被申請人始終承認(rèn)協(xié)議真實(shí)合法有效，就應(yīng)按協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)，積極全面履行。該協(xié)議是附期限的合同，截止現(xiàn)在，該合同約定的時(shí)間僅僅過去才18年，還余32年，同時(shí)被申請人不僅僅是只向申請人交付的土地使用權(quán)，而是在該土地使用權(quán)50年合同期內(nèi)雙方應(yīng)受到合同權(quán)利、義務(wù)的約束。申請人在自身沒有能力阻止第三方侵害時(shí)，按照法律規(guī)定向被申請人通知請求解決，仲裁庭認(rèn)為合法有效。而被申請人收到申請人書面請求和口頭請求后，承認(rèn)知道第三方的侵害行為存在，確以已移交出讓土地為由而沒有履行法定的協(xié)助排除侵害義務(wù)，不符合《合同法》、《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定。對被申請人認(rèn)為其沒有協(xié)助申請人履行排除第三方侵害的理由仲裁庭不予支持。

綜上所述，申請人xx市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司法人資格沒有消滅，法人及法人代表?xiàng)钅成暾垥r(shí)效符合法律法規(guī)規(guī)定，被申請人xx市國土資源局認(rèn)為申請人沒有法人資格，仲裁時(shí)效喪失，沒有協(xié)助義務(wù)的理由不能成立，本仲裁庭不予支持。

裁 決

綜上意見，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百二十一條、第一百二十八條及相關(guān)法律規(guī)定，和《中華人民共和國仲裁法》第九條、第五十七條之規(guī)定，裁決如下：

一、申請人xx市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司（楊某）與被申請人xx市國土資源局（原xx市土管局）1992年6月7日，7月17日簽定的關(guān)于xx城區(qū)xxx渠、xx渠《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》真實(shí)合法有效。

二、被申請人xx市國土資源局應(yīng)在本裁決作出之日起15日內(nèi)依法履行協(xié)助申請人排除第三方侵害事實(shí)，逾期承擔(dān)未履行義務(wù)給申請人造成的損失。

三、駁回申請人xx市城關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司（楊某）的其他仲裁請求。

本案仲裁費(fèi)用申請人已預(yù)付。由申請人和被申請人各承擔(dān)50％，依據(jù)《合同法》第一百二十一條之規(guī)定，雙方當(dāng)事人可向?qū)嵤┣趾π袨榈牡谌阶匪鹘鉀Q。

如當(dāng)事人對本裁決有異議，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》二百一十七條、二百六十條，《中華人民共和國仲裁法》五十八條、五十九條之規(guī)定，向xx市中級人民法院申請撤銷。