房屋租賃合同隨著多成份經濟的發(fā)展越來越多，經營者在簽訂合同時對合同屆滿后承租的優(yōu)先續(xù)約權主張，往往不能依法行使自己的處分權喪失了自己優(yōu)先續(xù)約的承租權利，造成不必要損失。優(yōu)先承租權，是指在租賃關系中，原承租人在原房屋租賃合同期屆滿要求續(xù)租時，在同等條件下有優(yōu)先于其他第三人承租的權利。近期商洛分會，成功調處了一起租賃合同期限屆滿續(xù)約優(yōu)先權的糾紛，有效維護了當事人的合法權益。

案 情

2006年申請人張某某與被申請人商洛市商州區(qū)某公司訂立了房屋租賃合同和大棚租賃合同，租賃被申請人門面房5間及后院場地計308平方米、大棚212平方米，合計520平方米；租期5年，自從2006年7月8日至2011年7月7日；租金1，000，000元；同時約定“合同期滿后，乙方（即申請人）在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權……發(fā)生爭議，提交工商仲裁委員會仲裁”。合同期滿后，被申請人將原房屋、大棚從新裝修、改造后繼續(xù)出租。于2011年12月16日向申請人發(fā)出招標邀請函，申請人參加了競標，但中標人確定后，被申請人沒有依法向申請人通知中標結果，與他人訂立了租賃合同，剝奪了申請人的優(yōu)先承租權，違反了合同約定，給申請人造成巨大經濟損失。故依法提出仲裁申請，申請仲裁委依法公正處理，以維護申請人的合法權益。依法裁決被申請人支付申請人合同違約金20萬元，并賠償因合同違約給申請人造成的損失16萬元。

爭 議 焦 點

本案中優(yōu)先權是否有效存在的關鍵是申請人應邀參加被申請人的競標行為是否可以視作放棄了原合同中的優(yōu)先權？是否競標有效？是本案爭議焦點

申請人請求依據合同中約定的“合同期滿后，乙方（即申請人）在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權?！币蟊簧暾埲酥Ц哆`約金20萬元，并賠償因合同違約給申請人造成的損失16萬元。被申請人則認為：一、雙方雖然約定“合同期滿后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權?！钡潜簧暾埲司屠m(xù)租行為進行了公開招標，招標的條件要求也已送達了申請人，申請人對招標條件無異議只要求按招標條件要繼續(xù)承租。而申請人應邀如期參加了競標，且在招標現(xiàn)場被申請人就中標的最后結果當眾進行了宣布，申請人對中標結果沒有任何異議。申請人參加了競標行為，即視為申請人放棄了其原約定的優(yōu)先續(xù)租權，故被申請人沒有違約；二、原合同到期后，被申請人并沒有對原物進行出租，而是在收回原出租房屋場地后進行了改造，由原來的500多平方米擴大到了1000平方米，出租標的物已發(fā)生了重大變化，對于擴建、改造后的標的物，申請人沒有優(yōu)先承租權；三、在履行原租賃合同中，被申請人沒有任何違約責任，更談不上支付違約金，同時，申請人訴稱的損失缺乏事實依據。相反，申請人在合同履行過程中，不按合同期限騰交房屋，嚴重影響了被申請的正常經營管理，給被申請人造成了一定損失。

仲裁庭意見及處理結果

被申請人2011年3月5日、2011年3月18日兩次距申請人承租合同未到期提前3個多月召開股東會議專題研究“關于超市及小吃城臨街門面房進行改擴建的有關事宜”，并股東會議已事先明確確定“我們就要和對方簽訂合同”，給申請人“留出時間處理貨品”；但對于申請人2006年7月1日《房屋租賃合同》、《大棚租賃合同》約定的“合同期滿后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權”的問題沒有涉及討論，只明確研究決定通知申請人騰房交場地。被申請人2011年3月29日、2011年7月1日兩次書面通知申請人“原合同2011年7月7日屆滿到期，恪守合同搬離”，仍然未告知申請人所租房屋在改、擴建以后是否繼續(xù)出租的用途及申請人的“優(yōu)先續(xù)租權”如何的處置問題。2011年12月8日被申請人第三次召開股東會議專題“商討一樓門面房出租方式及相關事宜”，但仍未告訴申請人改、擴建后的原合同約定場地是否繼續(xù)出租。

2011年12月16日，被申請人向申請人在內的4戶競標人發(fā)出了《招標邀請函》（以下簡稱招標函），招標函約定明示出租的商場條件“1、擬定以商場經營為主，嚴禁經營餐飲、娛樂。租賃期為8年，每4年期滿租金上浮10%。2、面積為1100平方米。3、對外出租商用房的招商方式采用邀請招標方式，以投標方每平方米投標報價、保證金、經營者資信按百分數打分，租金以每月每平方米45元起步，保證金按中標報價總額的40%收取。4、評標計分方法，租金由投標方自主報價，由招標方按其報價和經營實力決定。起步每平方米45元為45分，每增加1元增加一分，最高分為70分，保證金20分，投標方資信考察為10分（此項由招標方打分）；如投標者另有承諾，并有利于招標方利益的，可另行加分。7、中標者應在中標當天一次性預交25萬元保證金，如中標者在簽訂合同前有反悔行為，保證金不予退還。11、相關細則將在中標后雙方簽訂合同中具體約定?！鄙暾埲耸盏奖簧暾埲苏袠撕⒑炞执_認，基本明確了被申請人對參加投標者應明確的投標條件要素。申請人接到招標函后的第二天2011年12月17日，找到被申請人以仍堅持要以45元/㎡/月優(yōu)先承租商場，但被申請人仍堅持勸喻申請人參加招標，引導啟示申請人以其獨有的優(yōu)先續(xù)租權和前期承租期間的信譽為得分優(yōu)勢參與招標得分。所上被申請人公示的招標條件在被申請人招標后與第三方簽訂的租賃合同中最終確認出租商場面積等改變?yōu)?000平方米，變更后比招標公布面積減少100平方米；變更約定中標人前四年每年應交租金30萬元，后四年每年33萬元，計252萬元，平均每年每月每平方米租金為26.25元，比中標者招標得分50分的實際招標報價和被申請人的中標通知書中標價每平方米每月50元少23.75元；變更確定保證金中標者一次性交清20萬元，比中標者招標實際得分20分報價應交保證金475200元少275200元，比被申請人招標公示和被申請人的中標通知書中標價保證金報底價237600元少37600元。中標合同并沒有約定招標約定信譽可得分10分比例的條款。綜上，被申請人事實改變了其與申請人受約的招標條件，申請人并沒有公平享受到被申請人的真實招標條件而失去了其原合同約定的“同等條件”下的優(yōu)先權。

仲裁庭認為：申請人張某與被申請人商洛市商州區(qū)某公司2006年7月1日簽訂的《房屋租賃合同》第二條“租賃期限：租賃期5年，甲方從2006年7月8日起將出租房屋交付乙方使用，到2011年7月7日收回，合同期滿后，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權。”和第一條“租賃范圍，現(xiàn)狀及用途：臨北新街從東向西門面房5間及后院場地，共308㎡；裝飾一新，水電齊備；商場開發(fā)?！钡募s定條款，在合同期滿后，承續(xù)了原合同當事人民事責任的商洛市某某商貿有限責任公司，繼續(xù)出租申請人已有優(yōu)先續(xù)租權約定的合同標的物，依據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第四十五條“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就?！钡囊?guī)定，申請人已實際取了得合同約定的標的物“同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權?！蓖徶斜簧暾埲藢Υ瞬o異議。被申請人在改制后不僅接替了原《房屋租賃合同》和《大棚租賃合同》的財物所有支配處置權，依據《合同法》第七十六條：“合同生效后，當事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責人、承辦人的變動而不履行合同義務?！敝?guī)定的事權處置原則延續(xù)接替了原合同當事人履行約定的民事權力承處責任。但被申請人在申請人合同履行屆期的有3個多月之前分別兩次次召開股東會議，專題研究如何依托申請人正在租賃經營的“臨北新街門面房的改、擴建問題”處置時，確只字未提申請人合同中約定的“同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權”的處置問題。被申請人在明確催促申請人交回租用場地并應準備處置留存貨物時，而始終沒有告知申請人經營租用的臨街門面房和大棚改、擴建后是否繼續(xù)出租，事實存在事先違約的動意。被申請人在申請人接到《招標邀請函》時主張自己有“優(yōu)先續(xù)租權”同時請求按招標條件繼續(xù)承租時，被申請人又以“優(yōu)先權”可加分啟發(fā)引導申請人參加招標而拒絕，但招標的條件公示確沒有“優(yōu)先權”可以加的分事項及標準。被申請人如不依托申請人原《房屋租賃合同》中租賃的臨北新街門面房的有利位置、面積，擴大后院“只有30幾個攤位的場地”將不可能取得進一步利用的效益價值。被申請人雖然在申請人于2011年7月25日交回租賃房屋后，至2011年12月16日相距盡4個月沒有對租賃場地實施改造擴建，但其早已于申請人經營期間的2011年3月5日召開股東會議決定改造出租合同標的物，故不構成被申請人在合同期滿后實際中斷出租的事實。尤其是被申請人利用招標形式，招標條件使申請人參加了招標卻實際競標給第三方后又事實改變了招標條件，使申請人沒有事實得到原合同約定優(yōu)先權的“同等條件”權力。

優(yōu)先租賃權是指租賃合同到期后，出租人對租賃物繼續(xù)出租時，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先租賃的權利，同時出租人應保障原承租人優(yōu)先租賃權的實現(xiàn)。我國法律未規(guī)定優(yōu)先租賃權，但是并不排斥優(yōu)先租賃權。通過合同約定的優(yōu)先租賃權應依法受到保護。被申請人在合同履行中不能考慮履行合同約定的條款，和合同屆滿后以招標方式整體出租標的物時又單方改變招標公示的要約主要條件及評分標準的行為，構成事先違約和事實違約的過錯責任。其行為違反了《合同法》第六條“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則?！保瑧斠勒铡逗贤ā返谒氖l三款“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！焙鸵话僖皇龡l一款“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”之規(guī)定承擔賠償責任。申請人請求被申請人應予36萬元的賠償主張證據不夠充分，仲裁庭予以部分支持。依據《合同法》第一百一十四條二款“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！敝?guī)定，雙方當事人約定的違約金確實低于申請人之所受實際損失，仲裁庭依法予以適當增加。經過仲裁員對雙方耐心勸喻、曉之以理、動之以情，最后相互諒解達成調解協(xié)議：一、被申請人商洛市某商貿有限責任公司一次性支付申請人張某37，000元人民幣；二、仲裁費用，申請人與被申請人各自承擔50%。

評 析

房屋承租人的優(yōu)先權包括優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權。所謂承租人的優(yōu)先承租權，是指原租賃期間屆滿后，出租人將房屋出租的，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權利。　　《合同法》僅僅明確規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權，對承租人的優(yōu)先承租權沒有加以明確。我們認為，優(yōu)先承租權在司法實踐中應當得到承認。原因在于：規(guī)定承租人優(yōu)先購買權的立法價值取向在于保護承租人的基本生存權利，那么在涉及承租人基本生存權利保護之時，法律就應當繼續(xù)貫徹這一立法價值取向，承認承租人優(yōu)先承租權。

本案的成功調解處理得到雙方當事人的認可贊同，但同時提醒人們在簽訂合同時一定要注意條款完備，是自己的合法權益得到法律的保護。